Zustandekommen

Voraussetzungen und Vorgehensweise

 

In der Regel wird bereits bei der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung ins Grundbuch eingetragen. Die Eintragung erfolgt auf Antrag des Eigentümers oder der Eigentümer, die durch Teilung die Eigentümergemeinschaft begründen. Sie können hierbei den Inhalt der Regelung frei bestimmen und so das Wesen der Gemeinschaftsordnung prägen.

Aber auch später können die Wohnungseigentümer noch über eine Gemeinschaftsordnung entscheiden. Dafür ist die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer erforderlich. Die getroffenen Regelungen sollten in jedem Fall ins Grundbuch eingetragen  und damit zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Nur so ist gewährleistet, dass auch später hinzukommende Wohnungseigentümer an die Gemeinschaftsordnung gebunden sind.

Aber auch ohne eine entsprechende Eintragung der getroffenen Vereinbarung im Grundbuch ist deren Inhalt zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern, die zugestimmt haben, bindend. Es handelt sich dann um eine sogenannte „schuldrechtliche Vereinbarung“ zwischen den Eigentümern. Die Bindungswirkung einer solchen schuldrechtlichen  Vereinbarung entfällt allerdings, wenn eine andere Person eine Eigentumswohnung kauft und dadurch Mitglied der Eigentümergemeinschaft wird, ohne sich gleichzeitig der getroffenen Vereinbarung zu unterwerfen. Zu einer solchen Anerkennung der schuldrechtlichen Vereinbarungen ist der neu hinzukommende Miteigentümer nicht verpflichtet, so dass die Weigerung der Unterwerfung nicht rechtsmissbräuchlich ist und von den anderen Wohnungseigentümern mit allen damit zusammenhängenden Konsequenzen hingenommen werden muss.