Verletzt die Verwalter*in ihre Pflichten, so kann sie sowohl gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als auch gegenüber Dritten schadensersatzpflichtig sein. Dieser Fall tritt ein, wenn sie schuldhaft eine gesetzliche oder vertragliche Regelung verletzt und dadurch der Eigentümergemeinschaft oder einem Dritten einen Schaden zufügt.
Zu den Pflichten der Verwalter*in gehört es für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Sorge zu tragen und die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies bedeutet aber nicht, dass sie die anstehenden Arbeiten selbst durchführen muss. Sie ist lediglich dazu verpflichtet, die ausführenden Handwerker nach Maßgabe des betreffenden WEG-Beschlusses zu beauftragen. Da die Verwalter*in nur für eine ordnungsgemäße Vergabe des Auftrags zu sorgen hat, haftet sieauch nur, wenn ihr hierbei ein Vorwurf zu machen ist, zum Beispiel weil der beauftragte Handwerker erkennbar ungeeignet ist. Dagegen haftet sie nicht für Schäden, die der ordnungsgemäß ausgesuchte Handwerker bei Durchführung der Arbeiten verursacht. In einem solchen Fall kann der Geschädigte nur vom Handwerker selbst Schadensersatz verlangen. Auch für Schäden, die der Hausmeister verursacht, haftet die Verwalter*in in der Regel nicht.

Eine Schadensersatzpflicht der Verwalter*in kann sich aus folgenden Umständen ergeben:

  • Die Verwalter*in verzögert notwendige Sanierungsmaßnahmen.
  • Er zahlt Handwerkerrechnungen, obwohl die Arbeiten mangelhaft durchgeführt wurden.
  • Das Gebäude wird nicht überprüft im Hinblick auf Instandsetzungsbedarf.
  • Die Aufstellung der Jahresabrechnung ist fehlerhaft oder verspätet
  •  Die Verwalter*in beauftragt einen offensichtlich ungeeigneten Handwerker.

Die Verwalter*in kann auch gegenüber Dritten schadensersatzpflichtig werden, wenn sie die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen bei drohenden Gefahren nicht trifft. So muss die Verwalter*in dafür sorgen, dass für niemanden vom Gebäude eine Gefahr ausgeht. Dies ist zu beachten, da Wohnungseigentümer*innen häufig neben der Verwalter*in für Schäden von Dritten ein zu stehen haben. Um das Risiko der eigenen Haftung zu minimieren, sollte die Eigentümergemeinschaft eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen.

Ausschluss der Haftung der Verwalter*in
Die Haftung der Verwalter*in auf Schadensersatz kann in bestimmten Fällen ganz entfallen oder nur anteilig bestehen, beispielsweise wenn der Geschädigte für den entstandenen Schaden mitverantwortlich ist.
Des weiteren kann die Haftung der Verwalter*in entfallen, wenn die Eigentümerversammlung die Verwalter*in durch einen entsprechenden Beschluss bereits entlastet hat. Die Entlastung der Verwalter*in erstreckt sich dabei auf alle Umstände, die den Wohnungseigentümer*innen bei der Beschlussfassung bekannt waren oder die sie bei Beachtung der nötigen Sorgfalt hätten erkennen können. Von einer pauschalen Entlastung der Verwalter*in sollten Wohnungseigentümer*innen deshalb unbedingt absehen, verzichten sie doch unwiderruflich auf ihre Rechte. In jedem Fall ist eine Entlastung der Verwalter*in wegen von ihm begangener Straftaten ( z.B. Diebstahl, Betrug, Untreue ) nicht möglich.
Ebenso wenig kann die Verwalter*in ihre Haftung für fahrlässig verursachte Schäden bereits im Voraus wirksam ausschließen. Eine entsprechende Vereinbarung im Verwaltervertrag ist unwirksam, da sie mit der besonderen Vertrauensstellung der Verwalteer*in nicht vereinbar ist.

Geltendmachung des Schadens

Nachdem mit der WEGesetz-Reform zum 01.12.2020 einhergehenden „Systemwechsel“ ist der Verwalter der gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ob eine Verwalter*in für Schäden, die einer Wohnungseigentümer*in unmittelbar entstanden sind, von der Eigentümer*in auch unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann, ist bisher in Rechtsprechung und Rechtsliteratur ungeklärt.

Verursacht dieVerwalter*in dagegen einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum oder am Verwaltungsvermögen, so ist der Beirat  - ermächtigt von der Eigentümergemeinschaft - berechtigt, den Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft gegenüber der Verwalter*in geltend machen.

Der Beirat kann dann per Beschluss bevollmächtigt werden, den Verwalter vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht zu verklagen. Gibt es keinen Beirat, vertreten alle Eigentümer gemeinschaftlich die Wohnungseigentümergemeinschaft, können aber vereinbaren, dass einer von ihnen als Gesamtvertreter ermächtigt wird
Als Schadensersatz hat die Verwalter*in den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn sie die Pflicht nicht verletzt hätte. Ist dies für die Verwalter*in nicht möglich oder handelt es sich um eine Personenverletzung oder eine Sachbeschädigung, so kann Schadensersatz in Geld gefordert werden.

 

Zuletzt aktualisiert am 08.06.2021