Haftung des Verwalters für Schäden

Verletzt der Verwalter seine Pflichten, so kann er sowohl gegenüber den Wohnungseigentümern als auch gegenüber Dritten schadensersatzpflichtig sein. Dieser Fall tritt ein, wenn er schuldhaft eine gesetzliche oder vertragliche Regelung verletzt und dadurch der Eigentümergemeinschaft, einem oder mehreren Wohnungseigentümer oder einem Dritten einen Schaden zufügt.
Zu den Pflichten des Verwalters gehört es für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Sorge zu tragen und die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies bedeutet aber nicht, dass er die anstehenden Arbeiten selbst durchführen muss. Er ist lediglich dazu verpflichtet, die ausführenden Handwerker sorgfältig auszusuchen. Da der Verwalter nur für eine ordnungsgemäße Vergabe des Auftrags zu sorgen hat, haftet er auch nur, wenn ihm hierbei ein Vorwurf zu machen ist, zum Beispiel weil der beauftragte Handwerker erkennbar ungeeignet ist. Dagegen haftet er nicht für Schäden, die der ordnungsgemäß ausgesuchte Handwerker bei Durchführung der Arbeiten verursacht. In einem solchen Fall kann der Geschädigte nur vom Handwerker selbst Schadensersatz verlangen. Auch für Schäden, die der Hausmeister verursacht, haftet der Verwalter in der Regel nicht.
Eine Schadensersatzpflicht des Verwalters kann sich aus folgenden Umständen ergeben:

  • Der Verwalter verzögert notwendige Sanierungsmaßnahmen.
  • Er zahlt Handwerkerrechnungen, obwohl die Arbeiten mangelhaft durchgeführt wurden.
  • Das Gebäude wird nicht überprüft im Hinblick auf Instandsetzungsbedarf.
  • Die Aufstellung der Jahresabrechnung ist fehlerhaft oder verspätet
  •  Der Verwalter beauftragt einen offensichtlich ungeeigneten Handwerker.

Der Verwalter kann auch gegenüber Dritten schadensersatzpflichtig werden, wenn er die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen bei drohenden Gefahren nicht trifft. So muss der Verwalter dafür sorgen, dass für niemanden vom Gebäude eine Gefahr ausgeht. Dies ist zu beachten, da Wohnungseigentümer häufig neben dem Verwalter für Schäden von Dritten ein zu stehen haben. Um das Risiko der eigenen Haftung zu minimieren, sollte die Eigentümergemeinschaft eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen.

Ausschluss der Haftung des Verwalters
Die Haftung des Verwalters auf Schadensersatz kann in bestimmten Fällen ganz entfallen oder nur anteilig bestehen, beispielsweise wenn der Geschädigte für den entstandenen Schaden mitverantwortlich ist.
Des weiteren kann die Haftung des Verwalters entfallen, wenn die Eigentümerversammlung den Verwalter durch einen entsprechenden Beschluss bereits entlastet hat. Die Entlastung des Verwalters erstreckt sich dabei auf alle Umstände, die den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren oder die sie bei Beachtung der nötigen Sorgfalt hätten erkennen können. Von einer pauschalen Entlastung des Verwalters sollten Wohnungseigentümer deshalb unbedingt absehen, verzichten sie doch unwiderruflich auf ihre Rechte. In jedem Fall ist eine Entlastung des Verwalters wegen von ihm begangener Straftaten ( z.B. Diebstahl, Betrug, Untreue ) nicht möglich.
Ebenso wenig kann der Verwalter seine Haftung für fahrlässig verursachte Schäden bereits im Voraus wirksam ausschließen. Eine entsprechende Vereinbarung im Verwaltervertrag ist unwirksam, da sie mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters nicht vereinbar ist.

Geltendmachung des Schadens
Jeder Wohnungseigentümer kann einen Ausgleich für seinen eigenen Eigentums- oder Vermögensschaden gegenüber dem Verwalter selbständig einfordern. Soweit dies nötig ist, kann das zuständige Amtsgericht angerufen werden. Dieses entscheidet dann im gerichtlichen Verfahren über den geltend gemachten Anspruch.
Verursacht der Verwalter dagegen einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum oder am Verwaltungsvermögen, so muss ein Wohnungseigentümer - ermächtigt von der Eigentümergemeinschaft - den Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter geltend machen. Soweit dies nötig ist, kann dieser Anspruch vom ermächtigten Wohnungseigentümer auch vor dem zuständigen Amtsgericht eingeklagt werden.
Als Schadensersatz hat der Verwalter den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn er die Pflicht nicht verletzt hätte. Ist dies für den Verwalter nicht möglich oder handelt es sich um eine Personenverletzung oder eine Sachbeschädigung, so kann Schadensersatz in Geld gefordert werden.