Das Phänomen der Schrottimmobilien gibt es auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Verwahrloste Wohnanlagen, leerstehende Wohnungen, überbelegte, informell unter der Hand vermietete Wohnungen - häufig als Folge ungeregelter, verantwortungsloser Privatisierungen entstanden...

Die Wohnungseigentümer in solchen Wohnanlagen sitzen in der Falle: Sie können einerseits ihre Wohnung nicht mehr oder nur deutlich unter Wert verkaufen. Ist der Mehrheitseigentümer in Insolvenz gegangen, sind weitere Miteigentümer nicht mehr auffindbar, dann müssen die verbleibenden Eigentümer die Kosten der WEG tragen. Die Folge: Immer mehr Miteigentümer können sich die anwachsenden finanziellen Forderungen nicht leisten und überschulden sich.

Eine gesetzliche Regelung gibt es für solche Fälle im Wohnungseigentumsgesetz (noch) nicht. Hier besteht ein wichtiger Regelungsbedarf bei der Reform des WEGesetzes. Wohnen im Eigentum nimmt sich des Themas an und hatte deshalb nach Leidtragenden gesucht, die bereit waren, über Ihre Erfahrungen zu berichten.

Vielen Dank für Ihre Teilnahme an unserer Umfrage zu Problem- bzw. Schrottimmobilien! Auch wenn die Resonanz auf unsere Umfrage überschaubar war: Jede einzelne Erfahrung eines Wohnungseigentümers liefert Wohnen im Eigentum wertvolle Informationen und Ideen für Reformansätze, die wir weiterverfolgen werden. Im Folgenden stellen wir Ihnen ausgewählte Erfahrungen vor.  

 

Idee: Verwalterwechsel vereinfachen

Von einer schleichenden Verwahrlosung ihrer Wohnungseigentumsanlage berichtet Lena R. aus Berlin. Da die Miteigentümer zum überwiegenden Teil ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, haben 80 Prozent der Eigentümer dem Verwalter eine unbestimmte Dauervollmacht für WEG-Beschlüsse erteilt. Der Verwalter würde nun mit den ihm übertragenen Stimmen„weder vernünftige Reparaturen noch pflegende Maßnahmen“ beschließen lassen– mit der Begründung, dass Geldanleger andere Interessen haben als Eigentümer“. Da die Wohnanlage somit seit Jahren „unzureichend gepflegt und gewartet“ werde, stellt sich die Wohnungseigentümerin darauf ein, dass es „jederzeit zu Kosten wegen unerwarteter großer Maßnahmen kommen kann“.

Ihr Fall zeigt – neben der Tatasche, dass unbefristete Dauerstimmrechtsvollmachten verboten gehören – , welche Verantwortung die Verwaltungen haben und wie sich deren mangelnde Professionalität bzw. deren mangelndes Engagement auf den Zustand einer WEG auswirken kann. Lena R. arbeitet seit mehreren Jahren daran, dass die Verwaltung gewechselt wird. Aus ihrer Sicht sollte das WEGesetz den Wechsel der WEG-Verwaltung leichter möglich machen.

 

Idee: TÜV für Immobilien

Außerdem sollten Verwalter stärker in die Verpflichtung für ihre Arbeit genommen werden, denn sie hätten auch den „Auftrag auf Missstände hinzuweisen“, sagt Lena R. weiter und schlägt eine Art TÜV für Immobilien vor: Demnach sollte alle 4 Jahre ein Gutachter überprüfen, ob bestimmte Arbeiten an der Wohnungseigentumsanlage ordnungsgemäß erledigt wurden, zum Beispiel das Umsetzen von Beschlüssen, das Einhalten von Fluchtwegen, das Erneuern von Elektro- und Wasserleitungen und des Daches etc.

 

Idee: Banken müssten in die Haftung genommen werden

Leerstand, bauliche Mängel und ein schlechter Standort sind die Faktoren, die Ewald K. aus Chemnitz für die Verwahrlosung seiner WEG verantwortlich macht. Er schätzt, dass seine WEG bisher Mehrkosten in Höhe von ca. 100.000 Euro stemmen musste. Damit sich Wohnungseigentumsanlagen nicht zu Schrottimmobilien entwickeln, müsste seiner Ansicht nach gesetzlich geregelt werden, dass das kreditgebende Institut die Haftung dafür übernehmen muss, dass die Höhe des Kredites auch dem Wert der Immobilie entspricht. Das wird so nicht umsetzbar sein. Es zeigt sich an dieser Stelle jedoch, wie wichtig es ist, den Wert einer Wohnung sowie des gesamten Hauses (Gemeinschaftseigentum!) vor dem Kauf von einem unabhängigen Gutachter prüfen zu lassen.

 

Idee: Streichung einer Grundschuld vereinfachen

Keine Schrottimmobilie, aber Schrott-Tiefgaragenstellplätze beschäftigen Markus T. aus Süddeutschland. In seiner WEG befanden sich vier marode Tiefgaragenstellplätze, welche im Grundbuch noch auf das Bauunternehmen liefen, das die Anlage erbaut hatte und das jedoch nach Insolvenz schon viele Jahre liquidiert war. Den Insolvenzverwalter – der ehemalige Geschäftsinhaber – kümmerte die Angelegenheit nicht und somit ließ er die vier Stellplätze aus Kosten-Nutzen-Gründen nicht zwangsversteigern. Verkauft werden konnten sie auch nicht, da auf den Plätzen noch eine sehr hohe Grundschuld (im Millionen-D-Mark-Bereich) der Gläubigerbank eingetragen war. Da die Stellplätze sich in einem äußerst schlechten Zustand befanden, waren sie quasi nichts mehr wert. Markus T. arbeitete sich intensiv in die Thematik ein, ließ sich als Nachtragsliquidator für die insolvente Firma einsetzen und verhandelte mit dem ehemaligen Geschäftsführer des Bauunternehmens und zuletzt mit der Bank über die Streichung der Grundschuld. Letztlich wurde vom neuen Eigentümer pro Stellplatz ein mittlerer, zweistelliger Betrag bezahlt. Der Wohnungseigentümer schätzt, dass ihm Mehrkosten in Höhe von rund 2.500 Euro entstanden sind – allerdings ohne seinen „immensen Arbeitsaufwand“ mitzuberechnen. Markus T. fordert unter anderem, das Gesetz sollte bessere Möglichkeiten zur Streichung einer Grundschuld bieten.

Was den Umgang mit Problem- bzw. Schrottimmobilien angeht, sind sich die Teilnehmer der Umfrage einig, dass angesichts der Wohnungsnot in Deutschland diese entweder saniert oder abgerissen (um dann Platz für Neubauten zu schaffen) werden sollten.

 

 

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WEGs mit Problem- und Schrott-Immobilien
Mahnmale der Immobilienspekulation und Vernachlässigung