Die Verpflichtung zur Einladung

Zur Eigentümerversammlung muss der Verwalter mindestens einmal jährlich einladen. Hierzu kann er von den Wohnungseigentümern auch gerichtlich gezwungen werden. Weigert dieser sich dennoch, so kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates oder dessen Stellvertreter die Einladung aussprechen. Außerdem hat eine Eigentümerversammlung stattzufinden, wenn dies von einem Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe verlangt wird.
 

Die Einzuladenden

Einzuladen sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Andere Personen dürfen an der Eigentümerversammlung in der Regel nicht teilnehmen, da es sich nicht um eine öffentliche Veranstaltung handelt. Sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter können der Teilnahme von Dritten widersprechen. Nur in Ausnahmefällen, wenn ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran hat, dass auch ein Dritter bei der Versammlung anwesend ist, kann dieser nicht ausgeschlossen werden. Ein solches berechtigtes Interesse eines Wohnungseigentümers kann zum Beispiel dann bestehen, wenn in der Eigentümerversammlung schwierige rechtliche oder steuerliche Fragen zur Beratung anstehen. Dann kann die Anwesenheit eines Rechtsanwaltes oder eines Steuerberaters nicht verweigert werden.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist der Käufer nur dann einzuladen, wenn er im Grundbuch bereits als Eigentümer eingetragen ist. Erst ab diesem Zeitpunkt ist er nämlich Mitglied der Eigentümergemeinschaft und in der Versammlung stimmberechtigt. Eine Einladung ist also nur dann auszusprechen, wenn der Eigentumsübergang bereits vollzogen ist. In diesen Fällen bietet die Übertragung des Stimmrechts vom Verkäufer und Noch-Eigentümer auf den Käufer durch entsprechende Vollmachterteilung einen Ausweg.
 

Die Form der Einladung

Die Frist für die Einberufung der Eigentümerversammlung beträgt mindestens zwei Wochen. Regelmäßig erfolgt sie per Brief oder per Fax. In ihr muss neben dem Ort und dem Zeitpunkt der Versammlung auch die Tagesordnung angegeben werden. Eine Einladung zu  außergewöhnlichen Zeiten oder zu weit entfernten, schwer erreichbaren Orten ist unzulässig.

In der Tagesordnung sind alle jene Themenpunkte anzusprechen, über die in der Versammlung ein Beschluss gefasst werden soll. Diese müssen zumindest stichwortartig erkennen lassen, worum es im einzelnen geht. Den Wohnungseigentümern soll so bereits im Vorfeld die Möglichkeit gegeben werden, sich darüber Gedanken zu machen, ob sie an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen oder nicht. Eine Pflicht zur Teilnahme besteht grundsätzlich nicht. Des weiteren ermöglicht dies den Eigentümern, sich auf Diskussionen und Erörterungen vorzubereiten. Da eine Beschlussfassung unter dem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ nicht zulässig ist,  kann so eine Überrumpelung oder eine Überraschung  verhindert werden.

Unter drei Voraussetzungen kann jeder Eigentümer beantragen, dass die Verwaltung bestimmte Themen auf die Tagesordnung setzt:

  1. Der Antrag muss rechtzeitig eingehen, das heißt vor Beginn der Ladungsfrist, die regelmäßig zwei Wochen bis zum Versammlungstermin beträgt. WiE rät, mindestens vier Wochen vorher mit dem Verwalter Kontakt aufzunehmen, um ihm genügend Zeit zur Vorbereitung zu geben. Der Tagesordnungsantrag sollte schriftlich in Form eines Beschlussantrags eingereicht werden.
  2. Das Anliegen muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Das heißt, es muss vernünftig, wirtschaftlich und im Interesse aller Eigentümer sein. Das kann zum Beispiel die Reparatur einer Regenrinne oder die Wiederinbetriebnahme einer Müllschluckanlage sein.
  3. Der geforderte Tagesordnungspunkt darf nicht rechtsmissbräuchlich sein. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn ein/e Eigentümer/in mehrere Tagesordnungspunkte beantragt, die so umfangreich sind, dass die Erörterung mehrere Stunden dauern würde.

 

Folgen von Fehlern bei der Einladung

Wird gegen die gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich der Einladungsformalien verstoßen, so führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gefassten Beschlüsse. Diese sind lediglich vor Gericht anfechtbar und können auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Richter aufgehoben werden. Erfolgt eine Anfechtung nicht innerhalb eines Monats seit Beschlussfassung, so ist auch der rechtsfehlerhafte Beschluss für alle Wohnungseigentümer verbindlich.