Achtung, WEGesetz-Reform tritt bald in Kraft!
Alle Inhalte beziehen sich hier noch auf die Rechtslage laut WEGesetz 2007!
Die richtigen Antworten mit Erläuterungen:
1. Welchen Stellenwert hat die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?
a) Sie ist die Hausordnung der WEG und regelt z.B. Ruhezeiten oder das Abstellen von Rädern.
b) Sie gibt vor, wer unter den Eigentümern welche Pflichten hat, z.B. als Beirat oder Hausmeister.
c) Sie ist rechtsverbindliche Satzung der WEG, bestimmt z.B. Kostenverteilung und Stimmrechte.
1c) Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die rechtsverbindliche Satzung der WEG. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt den Rahmen vor. Die konkrete Ausgestaltung der Organisation und Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und des gemeinschaftlichen Vermögens steht in der Gemeinschaftsordnung.
2. Wo finden Sie die Gemeinschaftsordnung, um sie zu lesen?
a) Sie ist Bestandteil der Aufteilung, wird notariell beglaubigt und im Grundbuchamt verwahrt.
b) Sie ist beim Architekten einzusehen und wird in fertigen Häusern im Flur ausgehängt.
c) Nur der Bauträger hat sie, und er gibt sie später an den WEG-Verwalter weiter.
2a) Sie finden die Gemeinschaftsordnung meistens im Anhang Ihres Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung, und zwar als Bestandteil der Teilungserklärung oder als eigenständiges Dokument. Die Teilungserklärung legt fest, welcher Anteil des Grundstückes und Gebäudes Ihnen gehört. Die Gemeinschaftsordnung ergänzt, welche Rechte und Pflichten Sie gegenüber Ihren Miteigentümern haben. Mit Ihrer Unterschrift unter dem notariellen Kaufvertrag erklären Sie sich somit ausdrücklich auch mit der Gemeinschaftsordnung einverstanden – was nachweisbar ist, da das Dokument ins Grundbuch eingetragen ist.
3. Wer legt fest, was in der Gemeinschaftsordnung steht?
a) Die ersten Wohnungskäufer gemeinsam mit einem Notar.
b) Der Eigentümer des zu teilenden Grundstücks, also häufig der Bauträger.
c) Der Hausverwalter, den der Bauträger bzw. teilende Eigentümer bestellt.
3b) Die Inhalte der Gemeinschaftsordnung bestimmt der teilende Eigentümer, der sein Grundstück bzw. die Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilt. Das ist oft ein Bauträger oder eine Wohnungsgesellschaft. Der Notar, der die Urkunde formuliert, setzt dabei „nur“ den Willen seines Auftraggebers auf der Grundlage von Recht und Gesetz um: Er muss nicht prüften, ob die Gemeinschaftsordnung ausgewogen und konfliktarm gestaltet ist. In der Praxis gibt es deshalb genauso viele zweckdienliche wie konfliktschürende oder kostenintensive Regelungen.
4. Können Sie als Käufer einer Neubauwohnung über Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung verhandeln?
a) Nein – wenn die Gemeinschaftsordnung einmal steht, ist sie nicht mehr zu ändern.
b) Ja – durch Streichen der Passagen, die ich nicht haben will, vor meiner Vertragsunterschrift.
c) Vielleicht – wenn der Verkäufer Verhandlungsspielraum hat und diesen nutzen will.
4c) Weil die Gemeinschaftsordnung für alle Miteigentümer bindend ist, kann ein einzelner sie nicht ändern. Aber: Häufig behält sich der Bauträger bzw. Verkäufer im Kaufvertrag noch Änderungsvollmachten vor. Lassen Sie sich hierzu anwaltlich beraten, denn in der Regel können Wohnungskäufer die Konsequenzen der Bestimmungen nicht einschätzen. Es ist dann eine Frage Ihrer Marktmacht, ob Sie sich mit Ihren Vorstellungen durchsetzen. Versuchen Sie's! Spielraum besteht zudem, wenn Sie der erste neue Miteigentümer werden sollen.
5. Gehören die Außenfenster Ihrer Eigentumswohnung Ihnen oder der WEG?
a) Fenster in meiner Wohnung gehören mir. Ich darf sie streichen, anbohren, austauschen...
b) Nur wenn es in der Gemeinschaftsordnung steht, sind die Fenster mein Sondereigentum.
c) Fenster gehören immer der WEG, egal was in der Gemeinschaftsordnung steht.
5c) Alle Gebäudebestandteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, bleiben zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Hierzu zählen etwa tragende Wände, Wohnungseingangstüren und auch alle Außenfenster. Steht in der Gemeinschaftsordnung etwas anderes, ist das nichtig! Allerdings können die Kosten für Reparaturen oder Instandhaltung z.B. der Fenster in der Gemeinschaftsordnung auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen sein – eine Regelung, die gern missverstanden wird und häufig zu Konflikten führt.
6. Dürfen andere Eigentümer den Garten vor Ihrer Wohnung mitnutzen?
a) Ja – solange dazu nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung steht.
b) Nein – der Garten gehört immer zu den Wohnungen im Erdgeschoss.
c) Vielleicht – wenn sich der Verwalter weigert, es auf meine Beschwerde hin zu verbieten.
6a) Gartenflächen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Damit andere Bewohner aber nicht ständig am Küchenfenster vorbeilaufen oder die Terrasse vor dem Wohnzimmer überqueren, kann ein/e Wohnungseigentümer/in für einen Teil des Gartens ein Sondernutzungsrecht erhalten. Dieses Recht muss in der Teilungserklärung stehen und ins Grundbuch eingetragen werden, um dauerhaft dem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen zu sein. Prüfen Sie in diesem Zusammenhang auch, wer die Kosten für die Gartenpflege tragen muss.
7. Dürfen Sie einen eBay-Shop von Ihrer Eigentumswohnung aus betreiben?
a) Ja – es gibt keinen Publikumsverkehr, also störe ich auch niemanden.
b) Nein – gewerbliche Nutzungen von Wohnungen sind immer verboten.
c) Vielleicht – aber mit Sicherheit nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung es erlaubt.
7c) Sie sind nur dann auf der sicheren Seite, wenn die Gemeinschaftsordnung die von Ihnen gewünschte Nutzung erlaubt. Ohne Regelung hierzu werden „stille Gewerbe“ oder freiberufliche Tätigkeiten in ständiger Rechtsprechung als zulässig anerkannt. Doch toleriert das ein Miteigentümer nicht und zieht deshalb vor Gericht, könnte der Richter im konkreten Fall anders entscheiden, z.B. weil er den Publikumsverkehr oder die laufend das Haus anfahrenden Paketdienstleister als „zu störend“ qualifiziert.
8. Marode Tiefgarage im Nachbarhaus auf demselben Grundstück: Geht Sie das etwas an?
a) Das kommt auf die Gemeinschaftsordnung an.
b) Für die Instandhaltung eines Hauses zahlen immer nur die Eigentümer, die darin wohnen.
c) Auf einem Grundstück gibt es keine Untergemeinschaften; die Instandhaltung trifft alle.
8a) Es ist nicht unmöglich, aber rechtlich anspruchsvoll, getrennt abzurechnende Untergemeinschaften der WEG in der Teilungserklärung vorzusehen. Auch wenn dort steht, dass Sie nur für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in dem Haus aufkommen müssen, in dem sich Ihre Wohnung befindet, kann das nichtig sein und – gerade bei so gravierenden Problemen wie maroden Tiefgaragen – im Streitfall extrem hohe Kosten nach sich ziehen.
9. Dürfen Sie Ihre leer stehende Eigentumswohnung an Touristen vermieten?
a) Natürlich. Wer sollte mir das verbieten?
b) So etwas kann laut Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen sein.
c) Das geht nur, wenn der Verwalter es erlaubt.
9b) Die Vermietung Ihrer Wohnung an Touristen kann eine unerlaubte Nutzung sein. Wenn das nämlich so in Ihrer Gemeinschaftsordnung steht, sind Sie daran gebunden. Verstoßen Sie dagegen, hat die WEG einen Anspruch auf Unterlassung dieser Nutzung gegen Sie.
10. Sollten Sie als Käufer einer Bestandswohnung eine veraltete, inzwischen teilweise rechtswidrige Gemeinschaftsordnung akzeptieren?
a) Nein – sie müsste einstimmig geändert werden, was wohl in dieser WEG nicht gelingt.
b) Ja – WEG und Verwaltung werden sie wohl nicht mehr beachten, darauf vertraue ich.
c) Vielleicht – rechtswidrige Regeln gelten nicht, und die WEG kann an der Modernisierung arbeiten.
10c) Widerspricht die Gemeinschaftsordnung z.B. der Heizkostenverordnung, ist sie in diesem Punkt nichtig. Fragen Sie nach, ob und welche Beschlüsse die WEG getroffen hat, um nichtige Regelungen rechtskonform zu ersetzen. Versuchen Sie auch zu klären, ob es in der WEG viel Streit über die eigene Satzung gibt oder vielleicht sogar schon Bestrebungen zur „Modernisierung“ der Gemeinschaftsordnung laufen. So etwas spiegelt die Beschlusssammlung der WEG, die Sie als Kaufinteressent beim Verwalter einsehen können, wider. Wird Ihnen das verweigert, sollten Sie gerade bei einer sehr rechtsunsicheren Gemeinschaftsordnung Abstand vom Kauf nehmen.
Und jetzt? Was Sie als Wohnungkäufer vor Ihrer Vertragsunterschrift unbedingt tun sollten, lesen Sie hier!
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