10.11.2020. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und tritt damit in großen Teilen zum 01.12.2020 in Kraft. Eine Gegenüberstellung des alten und neuen Gesetzestextes steht hier für sie bereit: Synopse.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Alle Arten von Stellplätzen – in Garagen oder auf dem Hof – können zu Sondereigentum erklärt werden. Terrassen und Gartenanteile dürfen künftig mit den entsprechenden Wohnungen ins Sondereigentum übergehen (§ 3 WEGesetz).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit Anlegen der Wohnungsgrundbücher als Ein-Personen-Gemeinschaft, also mit dem Aufteiler bzw. Bauträger als zunächst einzigem Mitglied. Dieser kann somit schon Verträge beschließen, die später für alle Eigentümer gelten. Weil die WEG als Verbraucherin gilt, finden immerhin die Verbraucherschutzvorschriften im AGB-Recht Anwendung (§ 9a WEGesetz).

Verwalter vertreten die WEG ohne Wenn und Aber gegenüber allen Geschäftspartnern, sie dürfen nur keine Grundstücksgeschäfte tätigen und keine Kredite aufnehmen – eine Regelung, die WiE nach wie vor sehr kritisch sieht. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird zum Vertreter der WEG gegenüber dem Verwalter, wenn es z.B. um Klagen gegen diesen geht (§ 9b WEGesetz).

Es gibt künftig mehr Spielraum, Kosten per Beschluss anders als nach Miteigentumsanteilen zu verteilen (§ 16 WEGesetz).

Jeder Wohnungseigentümer bekommt ein gesetzliches Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEGesetz).

Nach einer längeren Übergangsfrist wird jeder Eigentümer in WEGs mit mehr als 8 Sondereigentumseinheiten verlangen dürfen, dass ein von der IHK zertifizierter Dienstleister als Verwalter bestellt wird. Die Einzelheiten zur Zertifizierung werden noch in einer Rechtsverordnung bestimmt. Diese Regelung wird statt des seit Jahren diskutierten Sachkundenachweises eingeführt, der in die Gewerbeordnung gemusst hätte (§ 19 Abs. 6 und 26a WEGesetz).

Über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheidet die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen. Durch diese erhebliche Erleichterung für Veränderungen soll Modernisierungsstaus entgegengewirkt werden (§ 20 Abs. 1 WEGesetz).

Jeder Wohnungseigentümer kann auf seine Kosten sogar bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen (§ 20 Abs. 2 WEGesetz).

Bei den übrigen baulichen Veränderungen werden die Kosten prinzipiell auf die Eigentümer verteilt, die der Maßnahme zustimmen – mit 2 Ausnahmen. Kosten werden auf alle Eigentümer verteilt, wenn

sich die Maßnahme (in der Regel binnen 10 Jahren) amortisiert oder

wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme zu nicht unverhältnismäßig hohen Kosten mit einer Mehrheit beschließt von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, (§ 21 WEGesetz).

Die Eigentümerversammlung wird künftig immer beschlussfähig sein, daher wurde die Ladefrist von 2 auf 3 Wochen angehoben. Sie kann beschließen, Online-Zuschaltungen von Eigentümern zu gestatten sowie eine genau bestimmte Sache (z.B. Entscheidung zwischen 3 einzuholenden Angeboten) in einem Umlaufbeschluss mehrheitlich zu bestimmen. Die Beschlusssammlung bleibt in bisheriger Form erhalten (§ 23, 24 WEGesetz).

Verwalter können jederzeit abberufen werden - auch ohne wichtigen Grund. Verwalterverträge enden spätestens 6 Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEGesetz).

Verwalter können künftig ohne Beschluss der Eigentümerversammlung Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der WEG führen. Die WEGs können alle Rechte und Pflichten der Verwalter durch Beschluss einschränken oder erweitern – ein wichtiges neues Gestaltungsrecht, das aber nicht die Vertretungsmacht nach außen betrifft (§ 27 WEGesetz).

Der Beschluss über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung wird auf die Zahlungspflichten reduziert, um die Zahl der Anfechtungen zu reduzierten. Zudem müssen Verwalter der WEG einen Vermögensbericht vorlegen (§ 28 WEGesetz).

Der Verwaltungsbeirat kann beliebig viele Mitglieder haben. Sind diese ehrenamtlich tätig, haften sie nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Zudem bekommt der Verwaltungsbeirat die Aufgabe zugewiesen, den Verwalter zu überwachen (§ 29, siehe auch 9b WEGesetz).