04.10.2019. Durch wen dürfen sich Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten lassen? Über diese Frage wird immer wieder gestritten. Zur weiteren Klärung hat nunmehr ein jüngst veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, 28.6.2019, V ZR 250/18) beigetragen: Ist eine GmbH Miteigentümerin, kann sie sich in der Eigentümerversammlung nicht nur durch die Geschäftsführer vertreten lassen, sondern darf hierzu auch einen Mitarbeiter bevollmächtigen. Weist der Versammlungsleiter (meist der Verwalter) dies zurück, sind Beschlüsse, die ohne die Stimmen des GmbH-Bevollmächtigten ergehen, anfechtbar. In dem entschiedenen Fall hatte die WEG ohne die Stimmen der GmbH die Neubestellung der Verwaltung beschlossen. Der Anfechtungsklage der GmbH gegen diesen Beschluss wurde nunmehr stattgegeben.
Hintergrund: Wohnungseigentümer können sich nach dem Gesetz durch eine beliebige andere Person in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Das gilt aber nicht, wenn diese Befugnis in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung wirksam eingeschränkt worden ist. In dem Fall vor dem BGH stand in der Teilungserklärung, dass sich Wohnungseigentümer nur durch Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft oder den Verwalter vertreten lassen kann können. Ist eine GmbH Miteigentümerin, darf diese Klausel nach Urteil des BGH nicht zu eng ausgelegt werden. Die Bevollmächtigung eines Mitarbeiters sei dadurch nicht ausgeschlossen - auch dann nicht, wenn dieser für eine andere Tochtergesellschaft desselben Konzerns arbeite. Denn der Zweck der Vertretungsklausel in der Teilungserklärung sei es, die Eigentümerversammlung vor fremden Einflüssen zu schützen. Die Teilnahme eines mit der Sondereigentumsverwaltung befassten Mitarbeiters statt des GmbH-Geschäftsführers gefährde diesen Zweck nicht.
Wohnen im Eigentum rät: Vertretungsregeln können in jeder Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung stehen. Was Sie dazu wissen sollten, lesen Sie im Ratgeber "Das Miteinander gebacken bekommen", kostenfreier Download als PDF, ab Seite 30.