09.07.2019. Wenn Sie als Wohnungseigentümer/in eigenmächtig Instandsetzungen oder Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum veranlassen, können Sie dafür nicht mehr nachträglich die Eigentümergemeinschaft zur Kasse bitten, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil (14.06.2019, Az. V ZR 254/17). Das gilt auch dann, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Das heißt für Sie: Lassen Sie keinesfalls Arbeiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, zum Beispiel den Austausch eines Fensters in Ihrer Wohnung ohne Beschluss ausführen – sonst bleiben Sie auf den Kosten sitzen.
In dem verhandelten Fall ließ ein Wohnungseigentümer 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen, nachdem einige Wohnungseigentümer dies zuvor bereits getan hatten. Hintergrund war eine Regelung in der Teilungserklärung, nach der jeder Eigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung, bis auf den Außenanstrich, auf eigene Kosten vornehmen sollte. Der Eigentümer erfuhr wohl erst nach seiner Aktion, dass solche Klauseln oft ungültig sind, weil Fenster zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Jedenfalls forderte er von der WEG eine Erstattung seiner Kosten in Höhe von 5.500 Euro.
Diesen Ersatzanspruch wies der BGH ab. Richtig sei zwar, dass Außenfenster, also solche in Fassaden und Dächern, zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die WEG muss die Kosten für deren Instandhaltung und Austausch laut Wohnungseigentumsgesetz jedenfalls aber nur dann übernehmen, wenn es einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Maßnahme gebe. Dies gelte auch dann, wenn sich der Eigentümer wegen der insoweit fehlerhaften Auslegung der Teilungserklärung dazu gezwungen gesehen habe, die Fenster selbst auszutauschen, so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung – ausgenommen seien lediglich die Fälle der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs 2. WEG), zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch.
„Konsequent erscheint, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich nur für solche Maßnahmen zahlungspflichtig sind, über die sie beschlossen haben”, sagt Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin bei Wohnen im Eigentum. „Der betroffene Wohnungseigentümer kann sich somit nicht im Nachhinein darauf berufen, dass die Regelung in seiner Teilungserklärung nicht haltbar ist. Er hätte vor dem Austausch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft erwirken müssen – notfalls leider auf dem Klageweg.“ Der Umgang mit Fenstern und die entsprechenden Kostenregelungen sind ein häufiges Streitthema in Wohnungseigentümergemeinschaften, da die Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen oft falsche Zuordnungen treffen oder nicht eindeutig sind, so wie im vorliegenden Fall. Im Zuge der anstehenden WEGesetz-Reform fordert Wohnen im Eigentum daher einen verbindlichen Katalog der Bestandteile des Gemeinschaftseigentums sowie die Möglichkeit einer Feststellungsklage zur Klärung darüber, ob eine bestimmte Regelung in der Teilungserklärung nichtig bzw. wie sie auszulegen ist. Mehr zur WEGesetz-Reform unter www.wohnungseigentumsgesetz.org. Dort können Wohnungseigentümer auch noch an der bundesweiten Umfrage zu ihren Anforderungen an die Reform teilnehmen.
Weitere Informationen zum Fensteraustausch finden Interessierte im WiE-Ratgeber „Der Modernisierungs-Knigge“ ab Seite 14 (kostenfreier Download).