27.04.2022. Alle Wohnungseigentümer*innen sind dazu verpflichtet, sich an den laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen – mithilfe des Hausgelds. Was Sie beachten müssen, wenn Miteigentümer*innen ihr Hausgeld nicht bezahlen und wie Ihre WEG dagegen vorgehen kann, hat Wohnen im Eigentum für Sie zusammengestellt.

Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung, die Sie als Eigentümer*in in der Regel monatlich leisten. Die Höhe des Hausgelds, das sich aus dem Anteil für die Bewirtschaftungskosten (für Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Versicherungen etc.) sowie dem Beitrag zur Erhaltungsrücklage zusammensetzt, wird im Wirtschaftsplan festgelegt.

Wenn eine Miteigentümer*in mit der Zahlung des Hausgelds in Verzug gerät, sollte Ihre Verwaltung unbedingt mit ihr sprechen, die Gründe erkunden und - falls es keine andere Lösung gibt - sie möglichst zügig anmahnen, die Außenstände zu begleichen. Gleicht sie ihr  Haushaltsgeldkonto daraufhin nicht aus, ist es ratsam, im Interesse aller Wohnungseigentümer*innen die fälligen Zahlungen so schnell wie möglich gerichtlich geltend zu machen – mit einer Zahlungsklage, die die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, beim zuständigen Amtsgericht einreichen muss.

Mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz, das seit 01.12.2020 gilt, ist die Verwaltung als Organ der Gemeinschaft in ihren Handlungen gegenüber Dritten unbeschränkt. Das gilt auch für Klagen zur Geltendmachung von Hausgeldrückständen, d.h. Ihre Verwaltung muss nicht mehr per Beschluss dazu ermächtigt werden, eine solche Klage durchzuführen.

Klare Vorgaben per Beschluss festlegen

Allerdings sollte Ihre WEG klare Vorgaben für die gerichtliche Geltendmachung beschließen, sofern Ihre Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine anderslautende Regelung enthält. Ein solcher Beschluss könnte beinhalten, dass bei Verzug mit zwei Hausgeldvorauszahlungen 1. das gesamte offene Jahreshausgeld fällig wird und 2. (wenn es denn nicht anders geht) gerichtlich geltend gemacht wird.

Die Vorteile: Jede Eigentümer*in weiß, woran sie ist – und die Fälligstellung des restlichen Jahreshausgelds ist ein Druckmittel, die Zahlungen stets pünktlich zu leisten, da ansonsten Verzugszinsen anfallen (siehe Text weiter unten).

Für die WEG ist ein Beschluss, dass das gesamte offene Jahres-Hausgeld dann zu zahlen ist - auch deshalb ratsam, da zwischen Klageerhebung und Urteil oft mehrere Monate vergehen, in denen sich sonst weitere Rückstände ansammeln können – die somit direkt mit geltend gemacht werden.

Verzugszinsen geltend machen

Wichtig: Die Geltendmachung von Verzugszinsen sollte dabei nicht vergessen werden. Nach dem Gesetz liegt der Verzugszinssatz fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (derzeit wegen des negativen Basiszinssatzes: 4,12 Prozent) pro Jahr.

Forderungen bündeln

Bitte beachten Sie auch: Ihre Verwaltung sollte es vermeiden, wiederholt Kleinbeträge gerichtlich geltend zu machen – statt Forderungen zu bündeln. Es ist zum Beispiel völlig prozessunökonomisch, für jeden Monat die Rückstände von Hausgeldzahlungen einzeln einzuklagen. Sollte dies in Ihrer WEG vorkommen, sollten Sie und Ihre Miteigentümer*innen einen Beschluss fassen, der die Verwaltung dazu verpflichtet, die Forderungen zu bündeln (siehe Hinweis zum Beschluss oben).

Sondervergütung im Verwaltervertrag?

Viele Verwaltungen wollen in ihren Verträgen Sondervergütungen vereinbaren für die gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldrückständen. Das sollten Sie nicht akzeptieren. Wohnen im Eigentum rät: Achten Sie beim Abschluss des Verwaltervertrags darauf, dass die gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldforderungen Teil der Grundleistung der Verwaltung ist und keine Sondervergütung hierfür erhoben wird.

Sonderumlage bei Liquiditätsengpässen

Kommt es zu Liquiditätsengpässen, weil Miteigentümer*innen ihr Hausgeld über einen längeren Zeitraum nicht bezahlen oder Gerichtsverfahren sehr lange dauern, sollte Ihre Verwaltung eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und Ihnen über Maßnahmen gegen Schuldner*innen berichten sowie – wenn nötig – über eine Sonderumlage abstimmen lassen, damit Ihre Eigentümergemeinschaft weiterhin zahlungsfähig bleibt.

Versorgungssperre möglich

Wenn Wohnungseigentümer*innen mit mindestens sechs laufenden monatlichen Hausgeldzahlungen im Rückstand sind und die Zwangsvollstreckung der Rückstände erfolglos war, darf die WEG beschließen, sie von der Versorgung mit Wasser, Strom und Heizung auszuschließen (BGH, 10.06.2005, V ZR 235/04). Die Verwaltung darf die Versorgungssperre allerdings nicht ohne einen Beschluss veranlassen.

Achtung: Verlust der Wohnung droht

In eher seltenen Fällen kann eine Wohnungseigentümer*in sogar zum Verkauf ihrer Wohnung gezwungen werden, wenn die WEG auf Entziehung des Wohnungseigentums klagt (BGH, 19.01.2017, V ZR 26/06). Häufiger ist hingegen der Fall, dass ein rechtskräftiger Titel gegen säumige Hausgeldzahler zu einer Zwangsversteigerung der betreffenden Wohnungen führt.