12.02.2023. Die WEG von WiE-Mitglied Sabine A. hat sich gegen die Selbstverwaltung entschieden und ist mit der Arbeit ihrer Verwalterin sehr zufrieden. Um die meisten Reparaturen kümmern sich die Eigentümer*innen allerdings selbst. Ein sogenanntes Mischmodell, das in ihrer WEG gut funktioniert.
„Ich war jahrelang Verwaltungsbeirat einer kleinen WEG mit fünf Eigentümern. Dort ging es irgendwann auch um die Frage, ob wir uns möglicherweise selbst verwalten sollen oder wollen. Ich habe mich dagegen ausgesprochen, denn eine Selbstverwaltung wäre in dieser Eigentümergemeinschaft sehr schwierig gewesen. Das lag vor allem an einem Eigentümer. Dieser hatte ausgerechnet den größten Miteigentumsanteil und fühlte sich ständig von allen übervorteilt, andererseits versuchte er immer wieder mit kreativen Ideen, die WEG über den Tisch zu ziehen. So gab es angebliche Wasserschäden, die die Gebäudeversicherung tragen sollte, bis hin zum Versuch, die Verwaltung zu verklagen, weil er seiner Ansicht nach bei den Heizkosten in der Jahresabrechnung einen Fehler zu seinen Ungunsten witterte. Es resultierte dann darin, dass er die WEG verklagte. Zwei teure Gutachten und ein Gerichtsurteil später schlug er in der nächsten Eigentümerversammlung vor, die ihm auferlegten Gerichtskosten (weil die erhöhte Nachzahlung ausschließlich und nachweislich seinem erhöhten Heizverhalten zuzulasten war) doch bitte als Sonderumlage zu beschließen, weil die ja ‚mit der Eigentümergemeinschaft zu tun hätten‘. Hier hätte es bei Selbstverwaltung "Mord und Totschlag" gegeben und wir waren alle froh um unseren langjährigen, nervenstarken und sturmerprobten Verwalter, dem es gelang, als neutraler Dritter die Wogen zu glätten.
Auch in meiner jetzigen WEG (vier Eigentümer) sind wir mit der Arbeit unserer Verwalterin sehr zufrieden. Wir haben ein ‚Mischmodell‘, das heißt die Verwaltung kümmert sich um die Eigentümerversammlungen, die Jahresabrechnung und das gerade in diesem Winter spannende Thema Energieversorgung. Die meisten Reparaturen, die anfallen, erledigen wir Eigentümer in Eigenregie. Einer der Miteigentümer ist Zimmermann und hat vor kurzem beispielsweise die Regenrinnen erneuert. Dadurch sparen wir natürlich Kosten und oft geht das Ganze schnell über die Bühne, da wir keine Unternehmen beauftragen müssen. Das funktioniert super. Wir sind alle handwerklich einigermaßen begabt und ziehen, was die Instandhaltung der Anlage angeht, an einem Strang.
Die Kosten für die Verwaltung sind im vergangenen Jahr zwar moderat gestiegen (auf rund 40 Euro im Monat pro Wohnung), aber das ist es uns allen wert – allein deshalb, weil keiner von uns die Zeit hat, sich mit all den Dingen, die die WEG betreffen, zu beschäftigen. Es ist nicht zu unterschätzen, welchen Vorteil es hat, wenn eine Verwaltung am Ort der WEG angesiedelt ist und die lokalen Ansprechpartner, sei es bei den Behörden oder bei Handwerks- und Dienstleistungsunternehmen, kennt. Das vereinfacht vieles. Außerdem ist die Verwalterin schnell vor Ort, wenn ein Schaden am Gebäude oder am Grundstück entstanden ist.
Aus meiner Erfahrung kann ich nur sagen: Wir hatten bisher nie Schwierigkeiten, eine Verwaltung zu finden – weder in meiner vorherigen, noch in meiner jetzigen WEG. Dass kleine WEGs häufig keine Verwaltung finden, da diese ‚zu teuer‘ seien, kann ich nicht so recht nachvollziehen. Denn was ist denn ‚teuer‘? Gute Arbeit sollte auch angemessen bezahlt werden, da sind wir uns in unserer WEG einig. Und wer auf ‚billig‘ setzt, zahlt am Ende oft mehr. Wir sind mit der Arbeit unserer Verwalterin sehr zufrieden – sie arbeitet zuverlässig, ist jederzeit gut erreichbar und weiß, wie wir ticken.
Selbstverwaltung kann natürlich funktionieren, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Auf jeden Fall muss die Stimmung in der WEG gut sein und man muss bereit sein, viel Zeit zu investieren. Für uns ist das ‚Mischmodell‘ eine gute Lösung, weil wir uns so als Eigentümer miteinbringen können.“
Hinweise von WiE:
- Dieses Beispiel zeigt, dass Mischformen funktionieren können, es sind aber einige rechtliche Vorgaben zu beachten: Der oder die Verwalter*in ist und bleibt gesetzliche*r Vertreter*in der WEG und Beschränkungen gegenüber Dritten (Behörden, Handwerkern) sind unwirksam.
- Die Durchführung von Maßnahmen erfordert Beschlüsse. Nur durch einen Beschluss, der auch in die Beschluss-Sammlung eingetragen werden muss, wird z.B. klargestellt, dass eine bauliche Veränderung dauerhaft den Zustand des Gebäudes verändern soll, also der neue Zustand ordnungsgemäß ist. Bei Erhaltungsmaßnahmen (z.B. Reparaturen) sollte die Kostentragung geklärt sein, d.h. die bei Maßnahmen in Eigenregie einzelnen Eigentümer*innen entstehenden Kosten beziffert und über die Jahresabrechnung verteilt werden.
- Einzelne Eigentümer*innen können nicht durch die Gemeinschaft zu persönlichen Leistungen (wie z.B. Durchführung einer Reparatur in Eigenregie) per Beschluss gezwungen werden. Die Übernahme solcher Pflichten geht nur auf freiwilliger Basis.
- Da die Verwaltung gegenüber Dritten nicht beschränkt ist, kann sie gegenüber einem bzw. einer handwerklich begabten Eigentümer*in wirksam einen Auftrag erteilen. Will man dafür nicht extra eine Eigentümerversammlung einberufen, kann die Auftragserteilung auch später genehmigt werden. Das erfordert aber ein hohes Maß an Kooperation und Vertrauen, weil es keinen Rechtsanspruch auf diese Genehmigung gibt.