24.9.2013 Eigentlich soll die Versammlung der Wohnungseigentümer ihren Verwalter anweisen und kontrollieren. In der Praxis nimmt der Verwalter Steuerung und Kontrolle seiner Arbeit oft selbst in die Hand. Als Verwalter ist er in der Versammlung nicht stimmberechtigt. Doch wenn er Abstimmungsvollmachten nicht anwesender Eigentümer hat, kann er an den Abstimmungen teilnehmen und sogar die Mehrheit haben oder Zünglein an der Waage spielen. Häufig stimmt er so für die eigene Entlastung – juristisch ist das die Absolution von Fehlern der Vergangenheit. „Diese Praxis ist ein Unding“, sagt Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner, Rechtsberaterin beim Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum e. V., „aber die Eigentümer können sich dagen wehren.“
Verwalter umgehen Verbot, selbst über ihre Entlastung abzustimmen
Die Entlastung ist nicht nur eine höfliche Geste gegenüber dem Verwalter, sie hat rechtliche Konsequenzen: Mit ihr verzichten die Eigentümer auf sämtliche Ansprüche, die ihnen aufgrund von ihnen bekannten Fehlern des Verwalters zustehen würden. Deshalb haben Gerichte wiederholt entschieden, dass der Verwalter über seine Entlastung nicht mitstimmen darf, auch wenn er eine Abstimmungsvollmacht für die Eigentümerversammlung hat.
Dieses Hindernis umgehen manche Verwalter, indem sie einer anderen Person eine Untervollmacht erteilen, die an ihrer Stelle abstimmt – und sie natürlich entlasten wird. Das ist grundsätzlich zulässig. Ausnahme: Nicht zulässig ist es, wenn der Unterbevollmächtigte wirtschaftlich eng mit dem Verwalter verbunden ist, etwa als Angestellter des Verwaltungsunternehmens. Dasselbe gilt, wenn die Hauptvollmacht die Unterbevollmächtigung ausschließt.
Kontrollmöglichkeit: Verwalter muss Vollmacht vorlegen – das Original
Immerhin haben die anwesenden Eigentümer die Möglichkeit zu kontrollieren, ob eine Vollmacht vorliegt und wie weit sie geht. Auf ihren Wunsch muss der Verwalter nämlich das Papier vorlegen und einsehen lassen, und zwar im Original, nicht als Kopie oder Fax.
Ohne Originalvollmacht darf der Verwalter nicht abstimmen, auch wenn es nicht um die Entlastung geht. Das gilt allerdings nur, wenn – mindestens – ein Eigentümer aus diesem Grund die Stimmabgabe durch den Verwalter ablehnt. Das hat das Landgericht Landau am 24. Juni 2013 entschieden. Stimmt der Verwalter trotzdem mit und ist sein Votum entscheidend für den Ausgang der Abstimmung, kann der Beschluss angefochten werden. Die Prozesskosten muss dann der Verwalter zahlen (3 S 177/12).
Eigentümer verschenken mit der Vollmacht ihre Kontrollmöglichkeit
Die Verwalter-Vollmachten stammen vor allem von Eigentümern, die von weither anreisen müssten und die diesen Aufwand scheuen. Eigentlich liegt aber eine effektive Kontrolle der Verwaltung auch in ihrem Interesse. Deshalb wäre es besser, nicht den Verwalter, sondern einen anderen Eigentümer oder einen Beirat bevollmächtigen. Sie können ihnen – wie auch dem Verwalter - in der Vollmacht Weisungen für die Abstimmung erteilen. Diese Chancen, etwas für das eigene Eigentum zu tun, verschenken sie mit der pauschalen Verwaltervollmacht.
Vermietende und selbstnutzende Eigentümer müssen Kontakt aufnehmen
Oft haben Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, und die, die sie selbst nutzen, nicht den für eine Vollmachtserteilung notwendigen Kontakt zueinender. wohnen im eigentum rät den Eigentümern, diesen Kontakt aufzunehmen. Auskunft über die anderen Eigentümer gibt eine Liste, die beim Verwalter eingesehen werden kann. Ob dieser sie auf Wunsch auch – gegen Kostenerstattung – zuschicken muss, ist rechtlich nicht ganz sicher, aber wenn ein Verwalter diesen kleinen Service ohne triftigen Grund verweigert, sollte vielleicht über seine Ablösung nachgedacht werden.
Rechtsanwältin Weeger-Elsner: „Für ihren Immobilienbesitz können die Eigentümer viel tun. Entscheidend ist dabei eine wirksame Kontrolle der Verwaltung – aber die müssen sie selbst in die Hand nehmen.“