27.11.2014 Verpflichtet sich der Verkäufer eines Hauses im notariellen Kaufvertrag, den Käufer über erhebliche versteckte Mängel zu informieren, kann er bei Schäden zur Kasse gebeten werden – auch wenn im Vertrag eine Gewährleistung ausgeschlossen wurde und er die Mängel nicht bemerkt hat, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe im Juni diesen Jahres (OLG Karlsruhe, Urteil v. 18.6.2014, 9 U 184/10).

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses haben Käufer in der Regel keinen Anspruch auf Gewährleistung bei Mängeln. Bei Standardkaufverträgen haften Verkäufer nur, wenn sie den Käufer arglistig täuschen. Das war beim Kauf eines mehrere hundert Jahre alten Fachwerkhauses anders. Der Verkäufer hatte sich im Kaufvertrag verpflichtet, „diejenigen erheblichen versteckten Mängel zu offenbaren, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müssten“. Gleichzeitig war im Vertrag eine Gewährleistung ausgeschlossen worden. Nach dem Kauf stellte der Käufer fest, dass

  • das Dach nicht (luft)dicht war und die Wohnung im Dachgeschoss daher im Winter nicht beheizt werden konnte
  • die Wand zum Nachbarhaus zu dünn war und nicht den Anforderungen des Brandschutzes, der Stabilität und des Schallschutzes entsprach
  • Balken vom Holzwurm befallen waren
  • ein Entlüftungsventilator im Bad des ersten Obergeschosses verbotswidrig angeschlossen und
  • ein Dachfenster undicht war.

Wegen dieser Mängel forderte der Käufer rund insgesamt 66.662,79 Euro Schadenersatz. Außerdem sollte der Verkäufer verpflichtet werden, weitere, noch nicht feststehende, Schäden zu ersetzen.

Das OLG Karlsruhe hielt die Forderung teilweise für begründet. Trotz des Gewährleistungsausschlusses sprachen die Richter dem Käufer wegen des undichten Dachs einen Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 21.931,94 EUR zu.

Wegen der Luftundichtigkeiten konnten im Dachgeschoss des Hauses bis zur Sanierung bei Kälte und Wind Temperaturen von maximal 16 Grad Celsius erreicht werden. Dies ist ein erheblicher Mangel. Denn wer ein Wohnhaus kauft, kann erwarten, dass es beheizbar ist und Temperaturen von mindestens 20 Grad erreicht werden können.

Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss gilt nicht, weil der Verkäufer laut Kaufvertrag verpflichtet war, erhebliche und versteckte Mängel zu offenbaren, die ihm bekannt waren und bekannt sein müsste. Dass die Dachgeschosswohnung nicht den üblichen Anforderungen entsprach, hätte der Verkäufer auch als Laie erkennen müssen – vor allem weil er selbst mehrere Jahre in der Wohnung gelebt hatte.

Keinen Schadenersatzanspruch hat der Käufer wegen der übrigen Mängel. Dass die Wand nur 12 cm dick ist und die Anforderungen des Brandschutzes, der Stabilität und des Schallschutzes nicht gewährleistet sind, war für einen Laien – und damit für den Verkäufer – nicht zu erkennen. Auf den Befall der Balken mit Holzwürmern hatte der Verkäufer den Käufer hingewiesen. Der fehlerhaft angeschlossene Entlüftungsventilator und das defekte Dachfenster sind keine erheblichen Mängel. Die Kosten für die Reparatur machten weniger als ein Prozent des Kaufpreises aus und spielten daher nach Meinung des Gerichts bei der Kaufentscheidung keine Rolle.

 

TIPP: Wer ein gebrauchtes Haus kauft, sollte sich bei der Besichtigung und bei der Vertragsgestaltung beraten lassen. Es lohnt sich, die Beratungsangebote von wohnen im eigentum zu nutzen. Der übliche bei privaten Hauskaufverträgen übliche Haftungsausschluss kann teuer werden; arglistige Täuschung lässt sich im Nachhinein kaum nachweisen.