14.04.2011
Welche Befugnisse hat der Verwalter? Diese Frage führt immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Wohnungseigentümern und ihrem Dienstleister. Dass der Verwalter ohne Zustimmung der Eigentümer keine Sanierungs-Aufträge in unbegrenzter Höhe vergeben darf, entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) am 11. Februar 2011 (V ZR 197/10).
Eine Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, eine Kellerwand zu sanieren und zu dämmen, ohne im Beschluss die Kosten festzulegen. Nach einem Gutachten sollte die Maßnahme rund 4.000 Euro kosten. Der Verwalter gab im Rahmen der Sanierung ohne Rücksprache weitere Arbeiten in Auftrag, nahm zur Finanzierung einen Kredit auf und forderte von den Eigentümern insgesamt 18.000 Euro für Handwerkerleistungen, Kreditkosten sowie als Sondervergütung für seinen Arbeitsaufwand. Zu Unrecht, urteilten die BGH-Richter.
Der Verwalter muss, so das Urteil, die Beschlüsse so ausführen, wie die Wohnungseigentümer es gewünscht haben. Da die Eigentümer laut Beschlussprotokoll von einem Instandsetzungsaufwand von nur 4.000 € ausgingen, war der Verwalter nicht befugt, Aufträge in unbegrenzter Höhe zu vergeben. Die Aufträge für die Sanierung der gesamten Kelleraußenwand bis zur Bodenplatte waren nicht vom Beschluss der Eigentümer gedeckt und daher auftragswidrig; daher kann der Verwalter weder eine Erstattung der zusätzlichen Kosten noch die von ihm geforderte Sondervergütung für die die Bauaufsicht (Aufwendungsersatzanspruch nach § 670 BGB) verlangen.
Gleiches gilt für die Zinsen und Bankgebühren in Höhe von 1.800 Euro. Denn nach § 27 Abs. 1 WEG hat der Verwalter keine Befugnis zur Kreditaufnahme; die Eigentümergemeinschaft muss den Verwalter ermächtigen, Kredite für sie aufzunehmen und/oder die Kreditaufnahme genehmigen. Doch das war nicht der Fall.
Auch auf die so genannte „Notgeschäftsführung“ konnte sich der Verwalter nicht berufen. Zwar darf der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer auch Maßnahmen ergreifen, um Schäden am Sondereigentum zu verhindern – erlaubt sind aber nur Maßnahmen, die die Gefahrenlage beseitigen. Für Aufträge zur dauerhaften Beseitigung der Schadensursache benötigt er die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
„Die BGH-Richter haben der Eigenmächtigkeit mancher Verwalter Grenzen gesetzt“, stellt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsreferentin des Verbraucherschutzvereins wohnen im eigentum fest. „Die Auseinandersetzung zeigt jedoch auch, wie wichtig ist es, dass Eigentümergemeinschaften nicht nur über die Maßnahmen selbst, sondern auch über die damit (voraussichtlich) verbundenen Kosten beschließen – und im Protokoll festhalten. Kommt es zu einem Prozess, kann das Protokoll für den Ausgang entscheidend sein.“