Neues Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) / Finanzielle Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft entscheidend / Zahlungsklage bei Hausgeldrückstand dient Sicherung des Rechtszustands
07.09.2010
Wenn einzelne Eigentümer das Hausgeld nicht zahlen, hat die Gemeinschaft keine Wahl. Sie muss gegen die säumigen Miteigentümer vorgehen. Kann die Eigentümergemeinschaft keinen Prozess finanzieren, um die Rückstände einzuklagen, kann sie nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) Prozesskostenhilfe (im folgenden PKH) beantragen (Beschluss vom 17.6.2010, V ZB 26/10).
Eine Eigentümergemeinschaft klagte gegen einen Eigentümer, der 18.000 Euro Hausgeld-Rückstände zu zahlen hatte. Weil die Gemeinschaft die Kosten für die Zahlungsklage nicht tragen konnte, beantragte sie Prozesskostenhilfe (PKH) – und bekam vom Bundesgerichtshof Recht. Denn die Zahlungsklage liegt – so das Urteil der BGH-Richter – nicht nur im Interesse der Wohnungseigentümer, sondern dient auch der Sicherung des vom Gesetz vorgegebenen Rechtszustands.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein rechtsfähiger, auf Dauer angelegter Verband. Sie ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Regel unauflöslich (§ 11 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG) und insolvenzunfähig (§ 11 Abs. 3 - 5 - WEG). In der Praxis kann die Eigentümergemeinschaft wirtschaftlich aber nur bestehen, wenn die Mitglieder ihre finanziellen Beiträge entsprechend den von ihnen beschlossenen Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen leisten. Kommen einzelne Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, sind die Gemeinschaft, der Verwalter oder ein von der Eigentümergemeinschaft ermächtigter Wohnungseigentümer berechtigt, den Anspruch außergerichtlich oder gerichtlich durchsetzen – gegebenenfalls mit Prozesskostenhilfe, also mit finanzieller Unterstützung des Staates.
Entscheidend für die Bedürftigkeit ist nach Auffassung der Richter die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft, nicht die der einzelnen Eigentümer. Die Gemeinschaft muss also Auskunft über ihr Vermögen und ihre Einkünfte geben. Zum Vermögen zählt u.a. auch die angesparte Instandhaltungsrücklage; „Einkommen“ sind die Hausgeldzahlungen, Einkünfte aus der Vermietung von Garagen usw. Alle Angaben müssen durch Kontoauszüge, (Miet-) Verträge etc. belegt werden.
„Die Gerichte müssen beim PKH-Antrag Amtshilfe leisten und die Eigentümer informieren, welche Unterlagen sie vorlegen müssen“, erklärt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsreferentin des Verbraucherschutzvereins wohnen im eigentum e.V.
Da Prozesskostenhilfe nur gewährt werden darf, wenn der Prozess Aussicht auf Erfolg hat, kann die Entscheidung als eine Art „Stimmungsbarometer“ für den Ausgang des Prozesses gewertet werden. Denn in der Regel ist derselbe Richter für die Bearbeitung des Prozesskostenhilfe-Antrags und den Prozess zuständig.
Die Prozesskostenhilfe deckt im Übrigen nur die Kosten der Antragsteller ab. Wird der Prozess verloren, müssen die Antragssteller die Anwalts- und Prozesskosten der Gegenseite tragen.