10.10.2012 Es widerspricht nicht zwangsläufig ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Wohnungseigentümer eine Verwaltung mit der Rechtsform einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft bestellen, obwohl diese Mini-GmbH nur einen Euro Mindestkapital hat. Allerdings müssen die Eigentümer die Bonität der Verwaltung prüfen. Bei der Auswahl des Verwaltung hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Eigentümern in einem neuen Urteil große Freiheit zugebilligt, aber auch gesagt, was sie beachten müssen, damit ihr Beschluss nicht anfechtbar ist (V ZR 190/11).
Im entschiedenen Fall bewarb sich ein Verwalter bei einer Eigentümergemeinschaft. Kurz zuvor hatte er eine Unternehmergesellschaft mit 500 Euro Stammkapital gegründet. Bis dahin war er viele Jahre als Einzelkaufmann tätig. Die Übernahme der persönlichen Haftung lehnte er ab, eine Haftpflichtversicherung wies er nicht nach. Die Eigentümern hätten sich also im Schadensfall nur an die kapitalschwache Gesellschaft halten können. Trotzdem bestellten die Eigentümer den Berwerber, und das, obwohl das einzige Alternativangebot auch noch günstiger war. Gegen diesen Beschluss klagte ein Miteigentümer – mit Erfolg.
Erst kürzlich hatte der BGH entschieden, dass die Eigentümer bei Abberufung des Verwalters einen großen Entscheidungsspielraum haben. Dazu sind sie auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht verpflichtet (siehe: http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/eigent%C3%BCmermehrheit-muss-ve...). Jetzt sagt das Gericht, dass diese Grundsätze auch für die Auswahl des Verwalters gelten. Aber diese Freiheit ist nicht grenzenlos, die Eigentümer müssen eine sorgfältige und fundierte Entscheidung treffen. Das sind die Anforderungen des BGH:
- Zu einer sorgfältigen Auswahl gehören Alternativangebote, wieviele, ist Sache der Eigentümer.
- Sie müssen sich nicht für das preisgünstigste Angebot entscheiden, wenn es gute Gründe für ein anderes gibt, zum Beispiel die guten Erfahrungen mit dem bisherigen Verwalter, der aber etwas teurer ist als ein anderer Bewerber. Bei großen Preisunterschieden kann das anders aussehen.
- Ein Kandidat für den Verwalterposten muss ausreichende finanzielle Mittel und Sicherheiten nachweisen, die erwarten lassen, dass er die Gelder der Gemeinschaft „getreu verwalten wird“, auf Dauer eine ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb aufrechterhalten und im Haftungsfall Ersatz leisten kann.
Die Rechtsform des Verwaltungsunternehmens sagt wenig darüber, ob diese Bedingungen erfüllt sind. Auch bei einer GmbH mit einem gesetzlichen Mindestkapital von 25.000 Euro ist nicht sicher, dass dieses noch vorhanden ist. Auf der anderen Seite kann ein Einzelkaufmann oder eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft über ausreichende finanzielle Substanz verfügen. Darüber müssen die Eigentümer sich informieren. Wie sie das tun, bestimmen sie selbst, aber sie müssen eine solide Entscheidungsbasis haben. Alles, was die Eigentümer im BGH-Fall über den Kandidaten wussten, zeigte nur eins: Es gab erhebliche Zweifeln an seiner Bonität. Für ihn sprach nichts. Damit entsprach die Auswahl nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, der Beschluss wurde aufgehoben.