31.3.2013 Jetzt beginnt die Saison für die jährlichen Versammlungen der Wohnungseigentümer. Mit der Einladung legt der Verwalter die Jahresabrechnung 2013 vor – für den Wohnungseigentümer die Möglichkeit, sie zu prüfen. „Aus meinen Beratungen weiß ich, dass Eigentümer oft Geld verschenken, wenn sie die Abrechnung ungeprüft durchgehen lassen“, sagt Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner, Rechtsberaterin für den Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum. Aber man muss wissen, welche Fehler häufig vorkommen, welche Folgen sie haben und wie sie aufgedeckt werden.
Kostspielige Fehler
Bei unklaren Positionen in der Jahresabrechnung und bei starken, nicht nachvollziehbaren Abweichungen von den Abrechnungen der Vorjahre, lohnt eine Überprüfung immer. Einige Positionen verdienen besondere Aufmerksamkeit:
Verteilungsschlüssel Fehler Hier geht es auch um teure Sanierungsmaßnahmen und hier wird erfahrungsgemäß relativ häufig unsauber gearbeitet. Oft werden Kosten gleichmäßig auf die Wohneinheiten verteilt statt gestaffelt nach Miteigentumsanteilen. Folge Das kann einen erheblichen Unterschied vor allem dann machen, wenn die Wohnungsgrößen der Anlage sich stark unterscheiden. Wer eine kleine Wohnung hat, zahlt zu viel – und Eigentümer von großen Wohnungen sparen auf deren Kosten. Überprüfung Wie richtig verteilt wird, sagt die Teilungserklärung, die jeder Eigentümer bei seinen Unterlagen haben sollte.
Kostenzuordnung Fehler Grundsätzlich hat der einzelne Eigentümer die Kosten für sein Sondereigentum allein zu tragen, für das Gemeinschaftseigentum anteilig. In der Praxis ist die Grenze oft nicht so klar. So gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum, trotzdem müssen nach manchen Teilungserklärungen Kosten der Instandhaltung die einzelnen Eigentümer zahlen. Oder bei Balkonen gehört der Belag zum Sondereigentum, der Estrich zum Gemeinschaftseigentum. Fehler sind häufig. Folge Der einzelne Eigentümer zahlt eine Reparatur allein, die eigentlich die Gemeinschaft zu tragen hat. Oder er kommt über die Gemeinschaftskosten für die Verpflichtungen anderer Eigentümer auf. Überprüfung Wenigstens bei größeren Reparaturen lohnt es sich, in der Teilungserklärung nachzulesen, wer die Kosten tragen muss.
Budgetgrenzen Fehler Immer wieder überschreiten Verwalter das von der Eigentümerversammlung für bestimmte Maßnahmen beschlossene Budget. Das dürfen sie ohne Genehmigung selbst dann nicht, wenn die Leistung am Markt nicht billiger zu bekommen ist. Oder sie veranlassen ohne Eigentümerbeschluss Ausgaben. Das dürfen sie nur bei Notmaßnahmen wie einem Wasserrohrbruch und sonst in dem vom Verwaltervertrag gesetzten Rahmen. Folge Bei Verstößen gegen diese Regeln kann die Verwaltung sich schadensersatzpflichtig machen und muss dann die verbotenen Ausgaben aus eigener Tasche zahlen. Das kommt den einzelnen Eigentümern anteilig zugute. Überprüfung Da die einzelnen Maßnahmen gewöhnlich in der Jahresabrechnung nicht aufgeführt sind, zeigt nur die Überprüfung der Rechnungen beim Verwalter, ob es hier Fehler gibt. Das muss mit der Beschlusslage abgeglichen werden. Die Beschluss-Sammlung muss der Verwalter führen.
Einnahmen Fehler Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld oder Sonderumlagen nicht, besteht die Gefahr, dass diese Forderungen verjähren. Folge Dann müssen die anderen Eigentümer für das Defizit aufkommen. Das kommt immer wieder vor. Überprüfung Der Jahresabrechnung sollten sich die Zahlungsrückstände entnehmen lassen, falls nicht: Beim Verwalter nachfragen. „Dort hat jeder Eigentümer Einsichtsrecht in den Kontostand, auch wenn der Verwalter hier etwas anderes sagt“, stellt Rechtsanwältin Weeger-Elsner klar.
Überprüfungspraxis
Der bequemste Weg ist es, auf Eigentümerversammlung nachzufragen. Nachteil: Wenn das keine Klarheit bringt und die anderen Eigentümer kein Problem sehen, werden sie die Jahresabrechnung genehmigen und den Verwalter entlasten. Dann bleibt nur noch der Weg zu den Gerichten.
Deshalb ist es besser, im Vorfeld der Eigentümerversammlung Klarheit zu schaffen. Das Zeitfenster dafür ist mindestens zwei Wochen. Spätestens solange vor der Versammlung muss die Einladung mit der Jahresabrechnung verschickt werden. Erster Schritt bei Unklarheiten ist die Nachfrage beim Verwalter. Ein seriöser Verwalter wird bemüht sein, Fragen von Eigentümern zur Jahresabrechnung aufzuklären.
Wenn es um viel geht oder wenn der Verwalter nicht kooperativ ist, sollte unbedingt durch Einsicht in die Abrechnungern beim Verwalter Klarheit geschaffen werden. Das Recht dazu hat jeder Eigentümer. Bestätigt sich der Verdacht, vor der Versammlung Verbündete unter den Miteigentümern suchen, das erhöht die Durchsetzungskraft auf der Versammlung.
Gerichte
Haben die Eigentümer erst mal die falsche Abrechnung genehmigt und den Verwalter entlastet, bleibt nur eine Anfechtungsklage zum Amtsgericht. Dafür ist ein Monat ab Versammlungstermin Zeit. Diese Frist verlängert sich auch nicht, wenn die Protokolle erst später verschickt werden. Sandra Weeger-Elsner: „Wird diese Frist versäumt, bleiben die Beschlüsse wirksam, egal wie falsch sie sind.“