WiE rät: Nach erfolglosen Ketten-Abmahnungen können Sie die fristlose Kündigung aussprechen

27.4.2017. Was tun, wenn der Verwalter Beschlüsse nicht umsetzt? Unter den Mitglieder von Wohnen im Eigentum ist dieses Thema leider ein Dauerbrenner. Gemäß § 27 WEGesetz ist die Verwaltung den Wohnungseigentümern und der WEG verpflichtet, Beschlüsse auszuführen. Und zwar nicht irgendwann, sondern – von Grundsatz her - sofort beziehungsweise ohne schuldhaftes Zögern.

Wenn sich Ihre Verwaltung lange Zeit mit der Umsetzung eines Beschlusses lässt, sollten Sie zuallererst einmal telefonisch nachfragen, woran das liegt.

Diese Ausreden gelten nicht:

  • "Die Umsetzung des Beschlusses ist leider wegen eines vorübergehenden Mitarbeiterengpasses nicht möglich!" --> Ein Mitarbeiterengpass berechtigt nicht dazu, einen Beschluss nicht auszuführen. Allerdings sollten Eigentümer bei einer Fristsetzung Rücksicht nehmen und eine längere Frist setzen.
  • "Der Beschluss kann nicht umgesetzt werden, denn er ist fehlerhaft!" --> Beschlüsse sind nach § 23 Abs 4 Satz 2 WEGesetz gültig, solange sie nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden sind
  • "Der Beschluss kann nicht umgesetzt werden, denn er wurde angefochten!" --> Eine Anfechtung ist nach der Rechtsprechung kein Grund, den Beschluss der WEG nicht umzusetzen (z.B. LG München, vom 8.8.08, Az. 1 T 13169/08)
  • "Der Beschluss ist schon lange zu her!" --> Das ist kein Grund, ihn nicht umzusetzen, Beschlüsse verjähren nicht.

Bei diesen Gründen sollten Sie nachprüfen, ob die Angaben wirklich stimmen:

  • "Wir können keine drei Angebote von Handwerkern bekommen."
  • "Wenn der Beschluss umgesetzt wird, muss die WEG Schadensersatzansprüche zahlen!"

Dies sind Gründe, wegen denen ein Verwalter einen Beschluss tatsächlich nicht umsetzen darf:

  • "Die Baugenehmigung ist zu alt!" --> Baugenehmigungen dürfen nicht älter als drei Jahre sein.
  • "Der Beschluss ist nichtig!" --> Einen nichtigen Beschluss darf ein Verwalter nicht ausführen.
  • "Es gibt eine einstweilige Anordnung, nach der der Beschluss nicht umgesetzt werden darf."

Hat der Verwalter die Untätigkeit wirklich zu verschulden, sollten Sie so vorgehen:

1. Anschreiben

Zunächst setzen Sie ein einfaches Anschreiben auf. Darin setzen Sie der Verwaltung eine Frist für die Umsetzung des Beschlusses und drohen für den Fall, dass sie dieser Aufforderung nicht nachkommen sollte, mit einer Abmahnung. Dieses Schreiben sollte per Einwurf-Einschreiben zugestellt werden.

2. Ketten-Abmahnungen

Sollte die Verwaltung auch nach dieser schriftlichen Aufforderung nicht handeln, müssen Sie Ihre Ankündigung in die Tat umsetzen und eine Abmahnung aussprechen. Eines Beschlusses bedarf es dafür nicht unbedingt: Da die Verwaltung nicht nur gegenüber der WEG, sondern auch gegenüber den einzelnen Eigentümern zur Umsetzung von Beschlüssen verpflichtet ist, kann grundsätzlich jeder Eigentümer die Nichtumsetzung abmahnen. Ein (Umlauf-)Beschluss der Eigentümergemeinschaft hat aber oft mehr Gewicht.

Mit der Abmahnung dürfen Sie keinesfalls zu lange warten - die Abmahnung muss der Pflichtverletzung "auf dem Fuße folgen", fordert die Rechtsprechung. Länger als zwei Wochen sollten Sie daher nicht zögern.

Benennen Sie in dem Schreiben die konkrete Pflichtverletzung, sprechen Sie die Abmahnung aus und setzen Sie eine Nachfrist zur Umsetzung des Beschlusses. Dies ist nötig, um den nächsten Schritt, die fristlose Kündigung der Verwaltung vorzubereiten. Denn nur sehr gravierende Pflichtverletzungen genügen für eine sofortige Kündigung. Wenn aber nach drei, vier, fünf Abmahnungen immer noch nichts passiert, gibt auch die Untätigkeit der Verwaltung das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Deshalb die empfohlene Vorgehensweise der Ketten-Abmahnung: Versäumt der Verwalter die Umsetzung auch nach der nächsten Abmahnung, ist dies eine neue Pflichtverletzung, die wiederum abgemahnt werden kann.

Wie ein solches Schreiben genau aussehen könnte und weitere Erläuterungen dazu lesen Sie als Mitglied hier. (Erst einloggen, dann lesen!)

3. Beschluss der Kündigung und Abberufung

Haben Sie mehrere Abmahnungen ausgesprochen, sollten Sie als nächstes einen Rechtsanwalt konsultieren. Denn dann steht die Kündigung und Abberufung der Verwaltung an. Es ist sehr wichtig, dabei keinen Fehler zu machen. Denn ist die Kündigung unberechtigt, wird das für die WEG teuer: Der Verwalter darf dann weiterhin sein Geld fordern, muss aber nicht mehr dafür arbeiten. Deshalb sollten Sie sich bei den folgenden Schritten anwaltlich vertreten lassen. Diese sehen so aus: Sie schreiben Ihrer Verwaltung einen Brief und fordern sie auf, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, zu einer solchen Versammlung einzuladen, obwohl ein Viertel der Wohnungseigentümer dies verlangt, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter eine entsprechende Einberufung vornehmen. Hier finden Mitglieder einen Musterbrief von WiE und weitere Erläuterungen dazu (erst einloggen, dann lesen).

Die Abberufung des Verwalters kann dann durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erfolgen.

Ganz wichtig dabei: Bei dieser Eigentümerversammlung darf keine Entlastung der Verwaltung ausgesprochen werden. Denn ist der Verwalter wegen eines Verhaltens entlastet, können Sie ihm nicht mehr deswegen kündigen.

Es gibt noch eine andere Möglichkeit der Abberufung des Verwalters: Wenn alle Wohnungseigentümer der Abberufung schriftlich zustimmen, ist der Beschluss auch ohne die Einberufung einer Versammlung wirksam.

4. Abberufung und Kündigung durch das Gericht

Kommt ein Abberufungsbeschluss nicht zustande, obwohl ein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegt, so bleibt noch der Gang zum Gericht. Beim zuständigen Amtsgericht kann jeder Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters verlangen. Bei der Antragstellung sind die gerichtlichen Formalien einzuhalten. Spätestens jetzt sollten Sie sich unbedingt anwaltlich vertreten lassen.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auch in dem WiE-Ratgeber "Wenn es Streit gibt ... über WEG-Kontoführung, Stimmrechtsvollmachten, Entlastung, Abberufung und Kündigung des Verwalters". Mitglieder können in ihn hier für 8,50 Euro, Nicht-Mitglieder für 12 Euro bestellen (Kosten inkl. MwSt. und Versand).