10.6.2016. Ist ein Beschluss Ihrer Eigentümerversammlung aus Ihrer Sicht rechtswidrig, können Sie ihn binnen eines Monats anfechten. Bis vor den BGH zog jüngst ein Eigentümer, der einen Fehler in der Jahresabrechnung monierte und somit weder den Beschluss über diese noch den über die Entlastung des Verwalters hinnehmen wollte. Der von ihm festgestellte Fehler sollte ihn 244 Euro kosten, und zudem sah er sein Vertrauen in den Verwalter erschüttert. Als das Amtsgericht seine Klage abwies, wurde die Berufung abgelehnt, weil diese erst ab einem Streitwert von mehr als 600 Euro möglich ist. Doch der BGH stellte klar, dass der Streit über die Entlastung eines Verwalters auch dann 1.000 Euro wert ist, wenn das Vertrauen in ihn "nur" wegen einer eventuell fehlerhaften Abrechungsposition erschüttert ist. Er ließ die Berufung somit zu (BGH,17.3.2016, Az. V ZB 166/13).
Begründung der Richter: Das Interesse eines Wohnungseigentümers an der Entlastung oder Nichtentlastung des Verwalters bestimme sich nicht nur nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen (hier: 244 Euro wegen eines Fehlers in der Abrechnung). Die Entlastung habe einen eigenen Wert, weil es ihr Zweck sei, die weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu fördern. Hierfür seien schon nach früherer BGH-Rechtsprechnung 1.000 Euro anzusetzen, soweit andere Anhaltspunkte für eine Wertbemessung fehlen. Dies gelte somit auch dann, wenn "die Entlastung des Verwalters aus Gründen versagt werden soll, die in unmittelbarem Bezug zu einer Abrechnungsposition oder einer sonstigen Forderung gegen den Verwalter stehen".
Gleich zwei Tipps für Sie leitet WiE aus dieser Entscheidung ab:
1. Hat Ihre WEG eine Verwalterentlastung beschlossen, obwohl das nach Ihrer Meinung sachlich nicht gerechtfertigt ist, muss eine Anfechtungsklage inklusive Berufung nicht mehr am Streitwert scheitern. Allein das erschütterte Vertrauen in die Verwalter-Fähigkeiten ist 1.000 Euro wert und berechtigt zur Weiterverfolgung Ihres Anliegens, auch wenn sich das Amtsgericht stur stellt. Aussicht auf Erfolg hat die Anfechtung der Verwalterentlastung übrigens dann, wenn der Eigentümergemeinschaft bei Beschluss bekannt war bzw. sein konnte, dass sie mit der Entlastung auf einen tatsächlich gegebenen Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter verzichtet (BGH, 17.7.2003, Az. V ZB 11/03).
2. Ihre WEG tut sich einen großen Gefallen, wenn sie die Verwalterentlastung gar nicht erst auf die Tagesordnung setzt! Verwalter haben keinen Rechtsanspruch auf Entlastung - es sei denn, in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag steht die Pflicht hierzu, wovon WiE seit Jahren abrät. Eine Entlastung hat nämlich zur Folge, dass die Wohnungseigentümer auf Schadensersatz für alle Fehler und Schäden der Verwaltung verzichten, die den Wohnungseigentümern bekannt oder zumindest bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wären (was zum Tragen kommt, wenn der Beschluss eben nicht angefochten wird). Gewerblich tätige Verwalter bedürfen - anders etwa als ehrenamtliche Verwaltungsbeiräte - eines solchen Schutzes nicht.