Erfahrungsbericht: „Selbstverwaltung ermöglicht schnelles und effizientes Handeln“

13.02.2023. Wohnungseigentümerin Birgit H. verwaltet ihre WEG, die vier Wohnungen umfasst, ehrenamtlich. Sie schätzt daran vor allem, dass Entscheidungen schnell getroffen werden können.

„Unsere WEG besteht aus vier Wohnungen. Zwei davon gehören meinem Mann und mir, eine meiner Schwiegermutter und die vierte einem ‚fremden‘ Eigentümer, der weder verwandt noch befreundet mit uns ist. Drei Wohnungen sind vermietet.

Vor etwa zweieinhalb Jahren habe ich die Verwaltung als interne Verwalterin übernommen und mache das ehrenamtlich. Zuvor verwaltete mein Schwiegervater die Wohnungen. Um mich vor dem Haftungsrisiko zu schützen, haben wir Eigentümer alle einen Vertrag unterschrieben, in dem ich mir vorsichtshalber bestätigen habe lassen, dass ich nicht hafte, auch nicht bei grober Fahrlässigkeit. Ich hoffe natürlich, dass es niemals zu solch einem Fall kommen wird! In dem Vertrag sind außerdem weitere Punkte geregelt, zum Beispiel, dass ich eine Vollmacht für das WEG-Konto habe.

Da wir nur zu viert sind, sprechen wir alle großen Ausgaben gemeinsam ab und beschließen diese. Kleinere Reparaturen leite ich selbstständig in die Wege.

Ich sehe die Vorteile der Selbstverwaltung darin, dass ich sehr schnell und effizient handeln und entscheiden kann. Viele Dinge klären wir über Whatsapp, stehen also während des Jahres außerhalb der Eigentümerversammlung in regelmäßigem Kontakt miteinander. Und so sparen wir uns dank der Selbstverwaltung die Kosten für eine externe Verwaltung, die ja auch nicht ohne sind.

Probleme in Zusammenhang mit der Selbstverwaltung hatten wir bisher noch nicht – was sicherlich auch damit zusammenhängt, dass unsere WEG sehr klein ist und nur ein Eigentümer, der nicht zur Familie gehört, dabei ist. Allerdings hat es ziemlich lange gedauert, bis ich mich in das Thema Verwaltung eingearbeitet habe.

Da gibt es ja doch sehr viele Vorschriften zu beachten. Natürlich versuche ich, mich stets über neue Gesetze und Vorschriften auf dem Laufenden zu halten, zum Beispiel wird unsere Heizung demnächst 30 Jahre alt – und wir müssen uns zeitnah entscheiden, ob wir weiterhin eine reine Gasheizung haben wollen (das würde funktionieren, wenn wir die Heizung noch in diesem Jahr austauschen) oder mit regenerativer Energie heizen wollen, was ja ab 2024 beim Einbau neuer Heizungen Pflicht werden wird.

Die Jahresabrechnung erstelle ich übrigens mithilfe von Excel, damit komme ich sehr gut zurecht. Für die Berechnung der Nebenkosten haben wir die Firma Techem beauftragt.“

Hinweise von WiE:

• Bitte beachten Sie: Auch für interne Verwalter*innen gilt die gesetzliche Regelung des § 27 WEGesetz, wonach die Möglichkeiten zur Durchführung von Maßnahmen ohne Beschluss der WEG begrenzt sind auf Maßnahmen untergeordneter Bedeutung (die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen) und auf Eilmaßnahmen. Die Eigentümer*innen können diesen „Spielraum“ des oder der internen Verwalter*in allerdings erweitern oder einschränken. Es empfiehlt sich aus Gründen der Transparenz und Sicherheit, davon Gebrauch zu machen, z.B. einen Höchstbetrag festzusetzen, bis zu dem interne Verwalter*innen ohne Beschluss agieren können. Das schafft für alle Eigentümer*innen Klarheit und auch interne Verwalter*innen können sich bei ihrem Handeln für die Gemeinschaft dann auf diese Regelung berufen.
• Der Ausschluss der Haftung bei grober Fahrlässigkeit bedeutet für WEGs ein Risiko. Denn im Fall eines Schadens, der durch ein Fehlverhalten der internen Verwalter*in verursacht wird, muss dann die WEG die Kosten hierfür tragen. Daher sollten selbstverwaltende WEGs eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. WEGs, die Mitglied bei WiE sind, können über den mit WiE kooperierenden Versicherungsfachmann eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Nähere Informationen finden Sie hier.
• Detaillierte Informationen zur Selbstverwaltung (auch zur Frage der Haftung) – einen Leitfaden, einen MusterSelbstverwaltungsvertrag und einen Muster-Geschäftsverteilungsplan, Arbeitshilfen und Checklisten zur Entscheidungsfindung und Umsetzung – bieten wir Ihnen in unserem „Themenpaket Selbstverwaltung“, das Sie in unserem Shop bestellen können. Für WEGs, die Mitglied bei WiE sind, ist das Themenpaket kostenlos erhältlich (erst einloggen, dann hier herunterladen).