03.09.2018. Deutlich mehr Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse für Verwalter? Eigentümerversammlungen, die beschlussfähig sind, egal wie viele Eigentümer erscheinen? Keine Konkretisierung der Aufgaben des Verwaltungsbeirats? – Der seit Ende August vorliegende, 121 Seiten umfassende Abschlussbericht der Bund-Länder-AG zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes weckt Diskussionsbedarf! Lesen Sie hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Empfehlungen aus dem Bericht – und was Sie jetzt tun können, damit Ihre Meinung dazu gehört werden wird. Wohnen im Eigentum als Interessenvertreter der Wohnungseigentümer wird dafür sorgen, dass die Fachdiskussion nicht allein den Juristen, Verwalterverbänden und Politikern überlassen bleibt.
Um die im Koalitionsvertrag der Bundesregierung verabredete Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEGesetz) vorzubereiten, wurde nach Beschluss der Justizministerkonferenz im Juni 2018 eine Bund-Länder-AG eingesetzt, die im November 2018 mit ihren Beratungen begann. 10 Monate später – am 27.08.2019 – legte die AG ihren Abschlussbericht vor. Dieser soll Basis für den Referentenentwurf zur Änderung des WEGesetzes sein, mit dem voraussichtlich Anfang 2020 zu rechnen ist.
Wohnen im Eigentum wird sich in den kommenden Wochen detailliert mit den jetzt auf dem Tisch liegenden Vorschlägen auseinandersetzen, diese gegen die eigenen, langjährigen Forderung abwägen und mit Wohnungseigentümern – also den ureigentlich von den Änderungen Betroffenen – diskutieren. Damit Sie schon einmal über die Eckpunkte des Abschlussberichts informiert sind, hat WiE die wichtigsten Punkte hier für Sie zusammengestellt (in diesem ersten Schritt absichtlich ohne Bewertung!).
Die Bund-Länder-AG empfiehlt unter anderem folgende Änderungen:
- Gemeinschafts- und Sondereigentum? Die bestehende Regelung sei trotz bestehender Abgrenzungsschwierigkeiten alternativlos, eine Ergänzung des Gesetzes um Regelbeispiele nicht praktikabel. Stellplätze – draußen wie in Garagen – sollen zum Sondereigentum gehören können. Ferner sollen andere Freiflächen wie Terrassen und Gartenanteile zum Sondereigentum gezählt werden können.
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft solle zur Trägerin der gesamten Verwaltung werden und durch ihre Organe handeln: „Versammlung der Wohnungseigentümer als Willensbildungsorgan; Verwalter als Vertretungsorgan“. Entsprechend sollen sich Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen künftig gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten und nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.
- Deutlich mehr Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse für Verwalter: Der Verwalter solle die WEG „im Interesse einer effektiven Verwaltung“ im Außenverhältnis gegenüber Dritten grundsätzlich unbeschränkt vertreten, mithin die Stellung eines Geschäftsführers erhalten. Im Innenverhältnis (also gegenüber den Wohnungseigentümern und der Eigentümerversammlung) solle der Verwalter ohne Beschluss entscheiden können über Maßnahmen, „bei denen die Einberufung einer Versammlung nicht erforderlich oder nicht geboten erscheint“ – es sei denn, die WEG beschränke (oder erweitere) die Kompetenzen des Verwalters durch einen Mehrheitsbeschluss. Der Verwalter solle zudem Hausgeldforderungen in eigener Verantwortung gerichtlich geltend machen und vollstrecken lassen können.
- Informationsrechte der Wohnungseigentümer gegenüber der Verwaltung sollen konkretisiert werden. Ins Gesetz aufgenommen bzw. klargestellt werden solle die Verpflichtung des Verwalters, WEG-Konten unter dem Namen der WEG zu führen mit der WEG als Inhaberin. Für einzelne Eigentümer solle es aber kein gesetzliches Auskunftsrecht gegenüber Vertragspartnern der WEG geben (Banken, Versicherungen etc.).
- Die Einberufungsfrist der Eigentümerversammlung solle auf vier Wochen verlängert werden – und die Versammlung beschlussfähig sein, egal wie viele Eigentümer erscheinen. Die WEG solle zwar beschließen können, dass Eigentümer online an der Versammlung teilnehmen dürfen. Hingegen solle nicht beschlossen werden dürfen, die ganze Präsenz-Veranstaltung in eine Online-Veranstaltung zu verwandeln. Es wird keine Notwendigkeit für Regelungen zur Begrenzung von (Dauer-)Stimmrechtsvollmachten zur Vertretung in der Eigentümerversammlung gesehen. Umlaufbeschlüsse mit einfacher Mehrheit (statt Einstimmigkeit) seien nicht einzuführen; wohl hingegen solle einem Umlaufbeschluss auf elektronischem Weg (also ohne eigenhändige Unterschrift) zugestimmt werden dürfen.
- WEGs sollen die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats per Beschluss bestimmen können; die Amtszeit sei auf vier Jahre zu begrenzen mit der Möglichkeit der Wiederbestellung. Es solle aber keine Pflicht eingeführt werden, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen. Eine Notwendigkeit, die Kompetenzen des Verwaltungsbeirats neu zu regeln oder zu konkretisieren, wird nicht gesehen, er solle auch keinen im WEGesetz gesondert geregelten Aufwendungsersatzanspruch erhalten, der aus den allgemeinen Vorschriften folgende reiche aus. Vorgeschlagen wird, wegen der ehrenamtlichen Tätigkeit seine Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu beschränken.
- Für Instandhaltungen und (modernisierende) Instandsetzungen solle es weiterhin bei der geltenden Regelung bleiben (Beschluss mit einfacher Mehrheit). Hingegen sollen die Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik sowie sonstige bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums (z.B. Barrierefreiheit, Lademöglichkeiten für Elektro-Fahrzeuge, Einbruchschutz, energetische Maßnahmen) erleichtert werden durch eine grundsätzliche Neuregelung und Vereinfachung der derzeit komplizierten Regelungen. Wer mit einer Maßnahme nicht einverstanden ist, solle (von Ausnahmen abgesehen) auf der Kostenseite entlastet werden, sie also nicht mitbezahlen müssen – und nicht mitnutzen dürfen.
- Bei der Jahresabrechnung solle sich der Beschluss nur noch auf die Abrechnungsspitze beziehen. Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen sollen als Bestandteile der Jahresabrechnung ausdrücklich im Gesetz erwähnt werden und Abgrenzungsposten zulässig sein. Die tatsächliche Höhe der Instandhaltungsrücklage müsse in der Jahresabrechnung stehen. Eine Vermögensübersicht müsse enthalten sein. Von einer Muster-Jahresabrechnung ist in den Empfehlungen keine Rede.
- Miet- und Wohnungseigentumsrecht sollen „im Hinblick auf bauliche Maßnahmen zur Barrierefreiheit, für Lademöglichkeiten für elektrisch betriebene Fahrzeuge und zum Einbruchschutz“ harmonisiert werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer solle zudem bei Baumaßnahmen gegen Mieter einen eigenen Duldungsanspruch erhalten.
- Für Mehrhausanlagen werden keine besonderen Regelungen als notwendig empfunden.
- Problem- oder Schrottimmobilien: Besonderen Vorschriften für die Umwandlung vermieteter Wohnungen in Wohnungseigentum solle es nicht geben. Ein Wohnungseigentümer solle sich aber von seinem wertlos gewordenen Wohnungseigentum befreien dürfen – aber nicht, indem er das Eigentum einfach aufgebe, sodass es „herrenlos“ würde; vielmehr solle die „Aufhebung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen verlangt oder beschlossen werden können“.
- Eine verpflichtende außergerichtliche Streitschlichtung solle nicht eingeführt werden.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den genannten Vorschlägen um Empfehlungen handelt. Was davon in den Referentenentwurf für das neue WEGesetz übernommen wird und wie sich die Schwerpunkte im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens inklusive der parlamentarischen Beratungen noch ändern werden, ist heute noch nicht abzusehen.
Es ist daher absolut notwendig, dass die Wohnungseigentümer/innen selbst sich weiterhin zu ihren Anforderungen an ein neues Wohnungseigentumsgesetz äußern. Wohnen im Eigentum ist Ihr Interessensvertreter und wird Ihre Stimmen in das Gesetzgebungsverfahren einbringen, damit die Reform nicht über die Köpfe der Eigentümer hinweg verhandelt wird.
Wohnungseigentümer/in? Das können Sie jetzt tun:
1. Die Bund-Länder-AG schlägt unter anderem vor, die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse von Verwaltern deutlich zu erweitern. Wie sehen Sie das? Gegenargumente dazu lesen Sie im WiE-Positionspapier "Dienstleister oder Geschäftsführer? Vereinfachung der WEG-Verwaltung muss ohne Stärkung der Verwalter/innen möglich sein!" Bilden Sie sich vor allem zu diesem wichtigen Punkt unbedingt eine eigene Meinung!
2. Äußern Sie Ihre Meinung – zu allen Änderungen, die im Raum stehen! Besuchen Sie die Web-Seite wohnen-im-eigentum.de/wegesetz-umfrage: Nehmen Sie dort an der Umfrage zur Reform teil, wenn noch nicht geschehen, und fordern Sie auch möglichst viele andere Wohnungseigentümer dazu auf (Musterbrief und Poster zum Aushängen finden Sie auf der Web-Seite!) Je mehr Eigentümer sich an der Umfrage beteiligen, umso besser werden wir gehört werden.
3. Kommen Sie zu einer der WiE-Podiumsdiskussionen am 24. September in Berlin oder am 9. Oktober in München. Eine weitere Veranstaltung in Köln ist für den November in Planung. Dort werden an dem Gesetzgebungsverfahren Beteiligte Rede und Antwort stehen. Melden Sie sich jetzt schon hier für Berlin und hier für München an, die Plätze sind begrenzt!