Winterdienst: Welche Pflichten haben Eigentümer*innen?

12.12.2023. Der erste Schnee kommt oft überraschend. Wohnungs- oder Hauseigentümer*innen müssen dann dafür sorgen, dass ihr Grundstück und die öffentlichen Gehwege vor dem Grundstück morgens frei von Schnee und Eis sind. Kleinere WEGs machen dies oft in Eigenregie; es gibt aber auch die Möglichkeit, diese Aufgaben an einen Dienstleister auszulagern. Fragen und Antworten rund ums Schneeschaufeln.

Wer ist für den Winterdienst zuständig?

Bei Eis und Schnee sind Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und Hauseigentümer*innen dafür verantwortlich, dass niemand auf ihrem Grundstück zu Schaden kommt. Ob sie selbst zur Schaufel greifen, oder einen Dienstleister beauftragen, können WEGs und Hauseigentümer*innen selbst entscheiden.

Wichtig: Keine Wohnungseigentümer*in kann zum Winterdienst durch die WEG verpflichtet werden. Es ist also nicht zulässig, dass die WEG einen Mehrheitsbeschluss fasst, wonach einzelne oder alle Eigentümer*innen diese konkreten Aufgaben übertragen bekommen. Dies kann stets nur auf freiwilliger Basis geschehen, d.h. es ist eine Vereinbarung nötig. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 9.3.2012, Az. V ZR 161/11).

Soll ein Dienstleistungsunternehmen mit dem Winterdienst beauftragt werden, muss die WEG dies mit einfacher Mehrheit beschließen. Bei der Vertragsgestaltung ist darauf zu achten, dass das Unternehmen verpflichtet wird, den Winterdienst entsprechend der Satzung der jeweiligen Kommune auszuführen (siehe hierzu Näheres weiter unten).

Wie oft im Winter geräumt oder gestreut werden muss, welche Mittel zum Streuen verwendet werden dürfen und wie breit der freigeräumte Gehweg sein muss, regeln die Satzungen der Kommunen. Einheitliche Regelungen gibt es nicht, aber Rechtsprechung zu einzelnen Fragen.

Wann muss geräumt werden?

Gehwege sind „grundsätzlich zu den allgemeinen Betriebszeiten, d.h. werktags von 7 Uhr bis 20 Uhr von Schnee und Eis freizuhalten. Vielerorts müssen Eigentümer*innen dann mehrmals am Tag zum Schneeschieber greifen – abhängig von den Witterungsverhältnissen.

Doch wann ist es überhaupt notwendig, zu streuen? Sind zum Beispiel auf einem Grundstück nur „vereinzelte Glättestellen ohne erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr“ vorhanden, muss laut BGH nicht gestreut werden. Dies sei nur bei „allgemeiner Glättebildung“ notwendig. 

Wo muss geräumt werden?

Der Winterdienst bezieht sich auf die Wege auf dem Grundstück. Die Zugänge zur Haustür, aber auch zu Mülltonnen, Stellplätzen oder Garagen müssen gefahrlos begehbar sein. In der Regel sind Eigentümer*innen darüber hinaus aber auch für die öffentlichen Gehwege vor dem Grundstück zuständig, denn Städte und Gemeinden übertragen die Verantwortung für den Winterdienst auf den Bürgersteigen meist auf die Anlieger. Es muss aber nicht jeder kleine Schleichweg gestreut werden: In der Regel gibt es keine Räum- und Streupflicht für private Wege, die rein der Abkürzung oder der Bequemlichkeit dienen. Auch der Schnee, der von Balkonen oder Dächern auf die Wege herabfällt, muss geräumt werden.

Wie muss geräumt werden?

Ein 1 bis 1,2 Meter breiter Korridor reicht in der Regel auf normalen Gehwegen aus - sodass zwei Fußgänger*innen problemlos aneinander vorbei gehen können. Bei wenig frequentierten Gehsteigen soll eine Breite von 50 cm ausreichend sein. Als Streumaterial schreiben viele Gemeinden Sand, Granulat oder Splitt vor. Salz darf oft nur an bestimmten Stellen eingesetzt werden oder ist aus Gründen des Umweltschutzes häufig ganz verboten. Wohnungseigentümer*innen sollten einen Blick in die Satzung ihrer Kommune werfen. Wer dennoch Salz streut, riskiert ein Bußgeld. Dennoch muss ausreichend abstumpfendes Streugut verwendet werden. Wer zum Beispiel Hobelspäne statt speziell geeigneter Streumittel ausbringt, muss damit rechnen, bei einem Unfall zumindest mitzuhaften. So gab das Oberlandesgericht Hamm (Urteil vom 24.11.2014, Az. 6U92/12) einem Eigentümer die Mitschuld am Sturz einer Passantin, weil er Holzspäne gestreut hatte, die keine hinreichend abstumpfende Wirkung hatten.

Wer haftet, wenn ein Unfall passiert?

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst an ein externes Dienstleistungsunternehmen delegiert, haftet dieses, wenn eine Bewohner*in, Passant*in oder Besucher*in sich verletzt. Daher ist es wichtig, dass externe Dienstleister eine ausreichend hohe Haftpflichtversicherung haben.

Aber auch die WEG kann in Haftung genommen werden. Dies ist dann der Fall, wenn die WEG den Winterdienst nicht delegiert hat oder, im Falle der Übertragung, ihren Kontroll- und Überwachungspflichten nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist. Geschädigte könnten dann von der WEG Schadenersatz und Schmerzensgeld verlangen - und das kann teuer werden. Im Innenverhältnis würden diese Kosten dann auf alle Eigentümer*innen aufgeteilt. Um für diesen Fall vorzusorgen, sollten Eigentümer*innen eine private Haftpflichtversicherung abschließen, die in diesem Fall ihren persönlichen Anteil übernimmt. Doch nicht jede Police deckt dieses Risiko ab – also am besten vor Einsetzen der Wintersaison prüfen, rät WiE.

Darüber hinaus sollten Wohnungseigentümergemeinschaften eine spezielle Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen. Sie sichert Sach- und Personenschäden ab, die Dritten entstehen und die vom Gebäude oder Grundstück, also vom Gemeinschaftseigentum, ausgehen.

Steuer-Tipp von WiE: Wird für den Winterdienst ein externes Dienstleistungsunternehmen beauftragt, können die Kosten unter Umständen von der Steuer abgesetzt werden.