Wohnen im Eigentum e.V. warnt vor konfliktträchtigen Teilungserklärungen / Neuer Bau-Boom bei Eigentumswohnungen: Vor dem Kauf einer betreuten Wohnung ganz genau hinsehen!
9.6.2016. Im ersten Quartal 2016 wurden in Deutschland mehr als 17.000 neue Eigentumswohnungen errichtet, was einem Zuwachs von 17 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Diese Zahlen des Statistischen Bundesamts (Destatis) spiegeln sich auch in vermehrten Beratungsanfragen zu Eigentumswohnungen mit Betreuungsangeboten für ältere Menschen. Einer der wichtigsten WiE-Ratschläge für diese angehenden Eigentümer lautet dann: Prüfen Sie nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentumsanlage! Denn dieses Klauselwerk ist entscheidend dafür, welche laufenden Pflichten und Kosten auf die frisch gebackenen Wohnungseigentümer zukommen. Hilfestellung gibt ein neuer PDF-Ratgeber zum kostenfreien Download unter www.wohnen-im-eigentum.de/gemeinschaftsordnung.
Teilungserklärungen sind das "Kleingedruckte" bei Wohnungskaufverträgen und haben über Jahre Bestand. In ihnen sollten sich also keine Regelungen finden, welche die Wohnungseigentümer knebeln oder in kurzer Zeit ungültig werden, also z.B. keine vertragliche Bindungen an bestimmte einzelne Unternehmen. Das Konfliktpotenzial, das man sich sonst miteinkauft, ist vorhersehbar. WiE-Referentin Sabine Feuersänger schildert das gern am Beispiel von Eigentumswohnungsanlagen mit Betreuungsangeboten, die angesichts der wachsenden Anzahl von Senioren im Land immer mehr in Mode kommen: "Wir wissen von Fällen, bei denen sich Bauträger mit Betreuungsunternehmen zusammentun und den Notar schon in die Teilungserklärung schreiben lassen, dass alle Wohnungseigentümer in dem Haus einen Betreuungsvertrag mit genau diesem Unternehmen abschließen müssen. Stellt sich die Firma später als teuer oder unzuverlässig heraus, werden Kündigungen mit Verweis auf die Teilungserklärung zurückgewiesen. Und weil die Teilungserklärung mit der Vertragszwang-Klausel sogar im Grundbuch eingetragen ist, scheuen einzelne Wohnungseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft dann den rechtlichen Konflikt."
Kein Wunder: In einem Fall aus dem Raum Mainz stritt ein Ehepaar jahrelang vor Gericht. Die in ihrer Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung, einen Betreuungsvertrag mit einem bestimmten Unternehmen und einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschließen, beurteilte erst der BGH als unwirksam (BGH, 13.10.2006, Az. V ZR 289/05).
Eine gute Teilungserklärung schafft hingegen Rechtssichererheit und übervorteilt Wohnungseigentümer dennoch nicht. "Wird eine Eigentumswohnungsanlage für den Zweck des Betreuten Wohnens errichtet, darf das natürlich auch so in der Teilungserklärung stehen", führt Feuersänger ihr Beispiel weiter aus. "Doch welches konkrete Unternehmen den Betreuungsservice dann zu welchen Konditionen gewährleistet, muss den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft überlassen bleiben, die darüber dann Jahr für Jahr neu entscheiden kann."
Fazit von WiE: Stehen konkrete Vertragsverpflichtungen in Teilungserklärungen, ist späterer Ärger mit Geschäftspartnern und Miteigentümern programmiert. Da Käufer aber in der Regel keinen Einfluss auf die Teilungserklärung nehmen können, sollten sie diese vor ihrer Unterschrift sehr gut prüfen (lassen) - und im Zweifel vom Kauf einer solchen Wohnung Abstand nehmen statt gravierende Unsicherheiten zu akzeptieren. Welche weiteren Fallstricke lauern und welche Hilfestellungen es gibt, erfahren Wohnungskäufer im neuen WiE-Ratgeber "Das Miteinander gebacken bekommen. Wie Sie Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sicher beurteilen". Mit Förderung durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) steht er als PDF zum kostenfreien Download bereit unter www.wohnen-im-eigentum.de/gemeinschaftsordnung.
Beachten Sie zu diesem Thema auch die Online-Veranstaltung "Fallstricke der Gemeinschaftsordnung erkennen" am Mittwoch, 21. September 2016, um 18:30 Uhr.