Bitte beachten Sie auch die aktuelle Entwicklung: Es gibt seit Januar 2020 einen Referentenentwurf für ein Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz aus dem BMJV, der den unten beschriebenen Systemwechsel aufgegriffen hat. Das hier vorgestellte WiE-Positionspapier bleibt somit sehr relevant für die Diskussion!
Stellungnahme zum angedachten Systemwechsel in der WEG-Verwaltung (Kapitel VI und XI des Abschlussberichts der Bund-Länder-AG zur Reform des WEGesetzes)
Der seit Ende August vorliegende, 121 Seiten umfassende Abschlussbericht der Bund-Länder-AG zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes weckt Diskussionsbedarf, aber auch Kritik! Insbesondere der Systemwechsel in der WEG-Verwaltung und die Stärkung der Stellung der Verwalter erfordern eine genauere Abschätzung der Folgen und Risiken der Vorschläge der Bund-Länder-AG, da diese höchstwahrscheinlich in den Referentenentwurf zur Reform des WEGesetzes Eingang finden werden. WiE hat seine Anmerkungen, Bedenken, Kritik und Risikoabschätzung zum Systemwechsel und der Verwalterstärkung in diesem neuen Papier „Die Wohnungseigentümer wollen das ‚Sagen‘ behalten“ zusammengetragen.
Zusammenfassung
Bei einer Zuordnung der gesamten Verwaltung an den Verband WEG kommt WiE zu dem Schluss:
- Wichtige Abgrenzungsprobleme zwischen Verband und Gesamtheit der Wohnungseigentümer würden gelöst.
- Aber dies wird zu neuen, höheren Haftungsrisiken für die Wohnungseigentümer führen und es steht zu erwarten, dass die neue Haftungszuordnung zu einer Erhöhung der Hausgeldes führen wird.
- Damit einhergehend steht eine Reduzierung der Individualrechte der Einzeleigentümer zu befürchten.
- Mit einer Stärkung des Verbandes WEG ist zwangsläufig einhergehend eine Erweiterung des Pflichtenkreises der Verwalter (als Auftragsorgan) verbunden.
- Zwingend muss ein starkes Kontrollorgan geschaffen werden. Dies hat die Bund-Länder-AG nicht vorgesehen.
Werden die Entscheidungsbefugnisse der Verwalter im Innenverhältnis erweitert und die Vertretungsmacht der Verwalter im Außenverhältnis unbeschränkt gestaltet, dann erhalten Verwalter eine Rechtsstellung ähnlich der von GmbH-Geschäftsführern trotz nicht vergleichbarer Konstruktionen: Eine WEG ist kein Unternehmen. Drei große Risiken müssten die Wohnungseigentümer dann nach Einschätzung von WiE übernehmen:
- Schließen Verwalter langfristige Verträge und Kredite auch ohne WEG-Beschluss ab, sind diese trotzdem für die WEG bindend.
- Die WEG haftet vollumfänglich für Schäden, verursacht von Verwaltern.
- Keine optimierte Kontrollmöglichkeiten und kein starkes Kontrollorgan - sie sind nicht vorgesehen.
WiE-Fazit: Grundsätzlich muss auch für das Wohnungseigentum gelten: Wenn zwei Externe (Verwalter und Dienstleister, Handwerker etc.) Verträge zu Lasten Dritter abschließen, bedarf es besonderer Kontrollmöglichkeiten und Sicherheiten für diese Dritten (die Wohnungseigentümer).
Wollen die Wohnungseigentümer das „Heft“ so weitreichend aus der Hand geben und solche Risiken auf sich nehmen? Aus Erfahrung und aufgrund der gerade veröffentlichten Ergebnisse der bundesweiten Befragung kann WiE diese Frage mit einem klaren „Nein“ beantworten. Die Wohnungseigentümer wollen das „Sagen“ behalten.