Eigentümerversammlungen sind das Herzstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dort werden wichtige Entscheidungen, die zum Teil auch große finanzielle Investitionen betreffen, diskutiert und beschlossen. Es gibt verschiedene Modelle, wie man die Versammlung gestalten kann: entweder ganz klassisch, als reine Präsenzveranstaltung - dabei sind alle vor Ort - oder als hybride Form, bei der sich einzelne Eigentümer*innen digital vom Computer oder Smartphone dazuschalten. Der Deutsche Bundestag hat am 4. Juli 2024 nun die Beschlusskompetenz für eine weitere Versammlungsform, die rein virtuelle Eigentümerversammlung, eingeführt.
Nach der aktuellen WEG-Änderung soll eine WEG mit einer 3/4-Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass Eigentümerversammlungen für bis zu 3 Jahre ausschließlich virtuell stattfinden - es also keine Möglichkeit mehr gibt, vor Ort teilzunehmen. Eine Übergangslösung bis 2028 sichert eine zusätzliche Präsenzversammlung für jene, die aus verschiedenen Gründen lieber vor Ort teilnehmen. Das Thema virtuelle Eigentümerversammlung wurde seit Jahren kontrovers diskutiert. In der jetzt gefundenen Gesetzesänderung zur Einführung der virtuellen Eigentümerversammlung, die eine Übergangslösung enthält, sieht Wohnen im Eigentum eine Digitalisierung in maßvollen Schritten.
Eigentümerversammlung: in Präsenz, hybrid oder als virtuelle Versammlung möglich
Eine Eigentümerversammlung kann entweder in Präsenz, hybrid oder rein virtuell stattfnden. Die Beschlusskompetenz für virtuelle Eigentümerversammlungen (auch reine Online-Eigentümerversammlung oder vollvirtuelle Eigentümerversammlung genannt) hat der Deutsche Bundestag am 4. Juli 2024 beschlossen. Sie tritt nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Demnach sollen 3/4 der vertretenen Eigentümer*innen in einer Versammlung beschließen können, dass Eigentümervesammlungen in den kommenden 3 Jahren ausschließlich virtuell stattfinden - es also keine Möglichkeit mehr gibt, vor Ort teilzunehmen. Eine Übergangslösung bis 2028 sichert eine zusätzliche Präsenzversammlung für jene, die aus verschiedenen Gründen lieber vor Ort teilnehmen. Das Thema virtuelle Eigentümerversammlung wurde seit Jahren kontrovers diskutiert.
Wie können Eigentümerversammlungen durchgeführt werden? - die Unterschiede im Überblick:
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Was für Alternativen gibt es? |
Eigentümer-versammlung (Präsenz-versammlung) |
Hybride Eigentümer-versammlung |
Präsenzversammlung mit Online-Teilnahme |
Reine |
Virtuelle Eigentümer-versammlung |
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Dieselbe Bedeutung (Synonyme) |
Dieselbe Bedeutung (Synonyme) |
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Was ist was? |
Die Verwaltung stellt |
Hier haben die Eigentümer*innen die Wahl, ob sie in einem Versammlungsraum vor Ort an der Eigentümerversammlung teilnehmen oder sich von zu Hause online zuschalten lassen.
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Die Versammlungsleitung und alle Teilnehmenden nehmen nur noch per Laptop, PC, Smartphone von zu Hause oder sonstwo an der Eigentümerversammlung teil. |
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Vorteile? |
Über Jahrzehnte die einzige eingeführte Art, sich zu treffen, zu diskutieren und Beschlüsse zu fassen. |
Wohnungseigentümer*innen können wählen: Wer vor Ort teilnehmen möchte, kann hingehen. Wer die weite Anreise scheut, kann sich online zuschalten lassen und sich an der Versammlung per PC beteiligen.
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Für eine ungeübte Versammlungsleitung etwas einfacher zu handhaben, unter bestimmten Umständen etwas kostengünstiger. |
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Nachteile? |
Die weite Anreise von Eigentümer*innen, die nicht vor Ort wohnen. |
Die Leitung der Versammlung ist etwas aufwendiger, ggf. ist die Versammlung etwas teurer als eine reine Online-Versammlung.
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Sollte ein*e Eigentümer*in aufgrund fehlender Ausstattung, technischer Probleme (Internetausfall) oder aus anderen Gründen nicht online teilnehmen können, ist sie von der Versammlung abgeschnitten, ausgeschlossen. Gefahr der Manipulation. |
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Was ist heutzutage schon möglich?
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Ist die praxiserprobte, gängige Art, die Eigentümerversammlung durchzuführen. |
Eigentümerversammlungen können auch jetzt schon in hybrider Form stattfinden, wenn eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung per Beschluss zustimmt. (Mehrheitsbeschluss) |
Eigentümerversammlungen können auch jetzt schon in online stattfinden, wenn alle Eigentümer*innen damit einverstanden sind (Vereinbarung).
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Argumente - was spricht für und gegen die virtuelle Versammlung?
Über die virtuelle Eigentümerversammlung, an der niemand mehr in Präsenz teilnehmen kann, wird viel diskutiert. Eine Reihe von Argumenten, die von Befürwortern sowie von Gegnern der geplanten Regelung vorgebracht wird, finden Sie hier.
Chronologie - was bis heute passiert ist und wie WiE sich engagiert hat
Von der Kleinen Anfrage im Sommer 2022 über die zahlreichen Stellungnahmen der Verbände bis zu den aktuellen Beratungen: In unserer Chronologie können Sie sich einen Überblick verschaffen, wie der politische Prozess zur reinen Online-Eigentümerversammlung bislang gelaufen ist und wie WiE dafür kämpft, dass alle Wohnungseigentümer*innen teilnehmen können - ob in Präsenz oder in hybrider Form. WiE befürwortet die hybride Eigentümerversammlung. Hier geht es zur Chronologie.
Erfahrungen aus der Praxis: die Stimme der Eigentümer*innen
Viele Wohnungseigentümer*innen sind unserem Aufruf gefolgt und haben ihre Einschätzungen zur virtuellen Eigentümerversammlung Ihren Politiker*innen im Wahlkreis oder dem Bundesjustizministerium geschildert. Einen Auszug der persönlichen Erfahrungsberichte von Wohnungseigentümer*innen, die an der Aktion teilgenommen haben, finden Sie unter "Erfahrungen aus der Praxis: Die Stimme der Eigentümer*innen". Nicht nur der Inhalt des Referentenentwurfes ist ein Aufreger, sondern auch das Vorgehen. Eindeutig ist der Entwurf nur auf Verlangen von Verwalterverbänden und großen Wohnungsgesellschaften verfasst worden.
(Stand: 04.07.2024)