Geheime Wahl des Verwaltungsbeirats: So gehen Sie vor

WiE erklärt, wie Sie richtig vorgehen, wenn Sie Ihren Verwaltungsbeirat in geheimer Abstimmung wählen und was Sie hierbei beachten sollten.

5.11.2018. Die offene und für alle sichtbare Wahl des Verwaltungsbeirats führt oft dazu, dass sich einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet sehen, für bestimmte Kandidaten zu stimmen. Wohnen im Eigentum e.V. zeigt, wie der Verwaltungsbeirat in geheimer Abstimmung gewählt wird, damit Wahlentscheidungen nicht aus sozialem Druck heraus getroffen werden.

1. Regelung über geheime Wahl in Gemeinschaftsordnung?

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine geheime Wahl des Verwaltungsbeirats nicht vor. Diese kann aber in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. Werfen Sie daher zuerst einen Blick in Ihre Gemeinschaftsordnung, ob dort Vereinbarungen zur Wahl des Verwaltungsbeirats bzw. zu Abstimmungsmodalitäten getroffen worden sind.

2. Regelung über geheime Wahl durch Mehrheitsbeschluss getroffen?

Ist dies nicht der Fall, besteht auch die Möglichkeit, dass die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss über die Art der Abstimmung entschieden hat. Sehen Sie daher Ihre Beschlusssammlung durch, ob bereits ein entsprechender Beschluss getroffen worden ist.

3. Geschäftsordnungsantrag

Ist die geheime Wahl des Verwaltungsbeirats nicht in der Gemeinschaftsordnung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt, kann ein Geschäftsordnungsantrag auf Durchführung der Wahl des Verwaltungsbeirats in geheimer Abstimmung gestellt werden. Der Geschäftsordnungsantrag kann auch noch in der Eigentümerversammlung gestellt werden und muss mehrheitlich beschlossen werden.

4. Richtige Stimmzettel

Achten Sie darauf, dass der Versammlungsleiter, meist der Verwalter, die Stimmzettel richtig vorbereitet hat. Das Gesetz gibt in § 29 Absatz 1, Satz 2 WEGesetz vor, dass der Verwaltungsbeirat aus drei Wohnungseigentümern besteht. Die Stimmzettel müssen daher die Möglichkeit bieten, dass bei jedem Kandidaten entweder „Ja“, „Nein“ oder „Enthaltung“ angekreuzt werden kann und ein Kreuz bei maximal drei Kandidaten gesetzt werden darf.

Achtung! Wenn diese Vorgaben nicht eingehalten werden, kann die Wahl zu falschen Ergebnissen führen und damit insgesamt anfechtbar sein.

5. Durchführung der geheimen Wahl

a.) Abstimmung nach dem Kopfprinzip

Einfach gestaltet sich die Durchführung einer geheimen Wahl, wenn das vom Gesetz in § 25 Absatz 2 Satz 1 WEGesetz grundsätzlich vorgesehene Kopfprinzip gilt – dann bekommt jeder Eigentümer einen Stimmzettel, auf dem er seine Wunschkandidaten ankreuzt. Ob in Ihrer WEG nach dem Kopfprinzip abzustimmen ist, also jeder Eigentümer eine Stimme hat, ergibt sich aus Ihrer Teilungserklärung.

b.) Abstimmung nach dem Objektprinzip oder nach dem Wertprinzip

Komplizierter wird es, wenn die Teilungserklärung eine Abstimmung nach der Anzahl der einem Eigentümer gehörenden Wohnungen vorsieht (sog. Objektprinzip) oder nach der Anzahl der Miteigentumsanteile (sog. Wertprinzip). Denn bei einer Wahl nach der Anzahl der Wohnungen haben Eigentümer, denen mehrere Wohnungen gehören, grundsätzlich für jede Wohnung ein Stimmrecht, so dass sie dementsprechend mehrere Stimmzettel ausfüllen müssen, wobei das Stimmrecht hierbei nur einheitlich ausgeübt werden kann. Dies sehen die anderen Eigentümer natürlich, zumal diese in der Regel ohnehin wissen, wem wie viele Wohnungen gehören, so dass unter Umständen anhand des Abstimmungsergebnisses Rückschlüsse auf die Wahlentscheidungen von einzelnen Eigentümern möglich sind.

Bei einer Abstimmung nach Miteigentumsanteilen müssen die Anteile auf dem Stimmzettel vermerkt sein, da sonst keine zutreffende Auszählung möglich ist. Da von der Höhe der Anteile Rückschlüsse auf die Person gezogen werden können, welche die Stimme abgegeben hat, werden zumindest bei der Auszählung der Stimmzettel auch in diesem Falle die Grundsätze einer geheimen Wahl durchbrochen.

Denn die Durchführung einer geheimen Wahl erfordert nicht nur, dass die Stimmabgabe beim eigentlichen Wahlvorgang unbeobachtet erfolgen kann, sondern es muss auch gewährleistet sein, dass das Wahlergebnis nicht einer bestimmten Person zugeordnet werden kann – was bei der Abstimmung nach der Anzahl der Wohnungen oder der Miteigentumsanteile der Fall sein kann.

Selbst jedoch, wenn die Wahl bei einer Abstimmung nach Miteigentumsanteilen oder nach Anzahl der Wohnungen nicht alle Grundsätze einer geheimen Wahl erfüllt, ist sie immer noch „geheimer“ als eine vollständig offene Wahl, so dass dieser jedenfalls der Vorzug gegenüber einer offenen Wahl zu geben ist.

 

WiE fordert Anspruch auf geheime Wahl in WEGesetz-Reform

Wohnen im Eigentum e.V. fordert im aktuellen Gesetzgebungsverfahren zur WEGesetz-Reform, dass jedem Eigentümer ein gesetzlich verbriefter Anspruch auf Durchführung einer geheimen Wahl eingeräumt werden muss. Mehr dazu lesen Sie in der Stellungnahme von WiE.

Weitere Informationen rund um die Wahl des Verwaltungsbeirats finden Sie in dem WiE-Ratgeber „Hilfe, wir sind Verwaltungsbeirat“, den Sie hier bestellen können.