Eigentümerversammlungen sind das Herzstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dort werden wichtige Entscheidungen, die zum Teil auch große finanzielle Investitionen betreffen, diskutiert und beschlossen. Es gibt verschiedene Modelle, wie man die Versammlung gestalten kann: entweder ganz klassisch, als reine Präsenzveranstaltung - dabei sind alle vor Ort - oder als hybride Form, bei der sich einzelne Eigentümer*innen digital vom Computer oder Smartphone dazuschalten. Diese Varianten befürwortet Wohnen im Eigentum. Diskutiert wird nun aber eine reine Online-Veranstaltung (virtuelle Versammlung), bei der niemand mehr in Präsenz teilnehmen kann. Wohnen im Eigentum spricht sich in seiner Stellungnahme vom 10. Januar 2024 dagegen aus. In einem gemeinsamen Brief mit der Bundesarbeitsgemeinschaft der Seniorenorganisationen fordert WiE, dass die Teilhabe älterer Menschen auch ohne Internet gewährleistet bleiben muss.
Die Bundesregierung hat am 13. September 2023 einen Gesetzentwurf zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes vorgelegt. Darin enthalten ist eine Regelung, nach der eine virtuelle Eigentümerversammlung bereits mit einer 3/4-Mehrheit der anwesenden Stimmen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann - gegen den Willen einer Minderheit. Der Bundesrat hat sich in seiner Stellungnahme vom 24. November 2023 ebenso wie WiE gegen die geplante Regelung ausgesprochen. Die Einführung reiner Online-Eigentümerversammlungen sollte laut Bundesrat nur dann eingeführt werden können, wenn dies "einstimmig" geschieht.
Gesetzentwurf der Bundesregierung: Virtuelle Versammlung schon mit 3/4-Stimmenmehrheit
Derzeit ist es möglich, an einer Eigentümerversammlung entweder in Präsenz teilzunehmen oder sich per Computer bzw. Smartphone digital dazuzuschalten (hybride Versammlung). Eine reine Online-Versammlung (auch virtuelle Versammlung) genannt, bei der niemand mehr persönlich teilnehmen kann, ist bisher nur möglich, wenn wirklich ausnahmslos alle Eigentümer*innen dies vereinbaren. Das stellt sicher, dass alle, die sich eine Online-Teilnahme nicht zutrauen oder nicht die notwendige Technik besitzen, nicht übergangen werden. Das bedeutet: Wenn nur ein/e Eigentümer*in persönlich teilnehmen möchte, muss dies ermöglicht werden. Z.B. im Büro der Verwaltung.
Jetzt möchte die Bundesregierung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch gegen den Willen mancher Eigentümer*innen beschließen kann, dass alle nur noch online teilnehmen können. Dazu soll es ausreichen, wenn 3/4 der anwesenden Eigentümer*innen für eine reine Online-Veranstaltung stimmen. Technisch unbewanderte Eigentümer*innen können so gegen ihren Willen ausgegrenzt werden.
Wie können Eigentümerversammlungen durchgeführt werden? - die Unterschiede im Überblick:
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Was für Alternativen gibt es? |
Eigentümer-versammlung (Präsenz-versammlung) |
Hybride Eigentümer-versammlung |
Präsenzversammlung mit Online-Teilnahme |
Reine |
Virtuelle Eigentümer-versammlung |
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Dieselbe Bedeutung (Synonyme) |
Dieselbe Bedeutung (Synonyme) |
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Was ist was? |
Die Verwaltung stellt |
Hier haben die Eigentümer*innen die Wahl, ob sie in einem Versammlungsraum vor Ort an der Eigentümerversammlung teilnehmen oder sich von zu Hause online zuschalten lassen.
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Die Versammlungsleitung und alle Teilnehmenden nehmen nur noch per Laptop, PC, Smartphone von zu Hause oder sonstwo an der Eigentümerversammlung teil. |
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Vorteile? |
Über Jahrzehnte die einzige eingeführte Art, sich zu treffen, zu diskutieren und Beschlüsse zu fassen. |
Wohnungseigentümer*innen können wählen: Wer vor Ort teilnehmen möchte, kann hingehen. Wer die weite Anreise scheut, kann sich online zuschalten lassen und sich an der Versammlung per PC beteiligen.
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Für eine ungeübte Versammlungsleitung etwas einfacher zu handhaben, unter bestimmten Umständen etwas kostengünstiger. |
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Nachteile? |
Die weite Anreise von Eigentümer*innen, die nicht vor Ort wohnen. |
Die Leitung der Versammlung ist etwas aufwendiger, ggf. ist die Versammlung etwas teurer als eine reine Online-Versammlung.
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Sollte ein*e Eigentümer*in aufgrund fehlender Ausstattung, technischer Probleme (Internetausfall) oder aus anderen Gründen nicht online teilnehmen können, ist sie von der Versammlung abgeschnitten, ausgeschlossen. Gefahr der Manipulation. |
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Was ist heutzutage schon möglich?
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Ist die praxiserprobte, gängige Art, die Eigentümerversammlung durchzuführen. |
Eigentümerversammlungen können auch jetzt schon in hybrider Form stattfinden, wenn eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung per Beschluss zustimmt. (Mehrheitsbeschluss) |
Eigentümerversammlungen können auch jetzt schon in online stattfinden, wenn alle Eigentümer*innen damit einverstanden sind (Vereinbarung).
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Argumente - was spricht für und gegen die virtuelle Versammlung?
Über die virtuelle Eigentümerversammlung, an der niemand mehr in Präsenz teilnehmen kann, wird viel diskutiert. Eine Reihe von Argumenten, die von Befürwortern sowie von Gegnern der geplanten Regelung vorgebracht wird, finden Sie hier.
Chronologie - was bis heute passiert ist und wie WiE sich engagiert hat
Von der Kleinen Anfrage im Sommer 2022 über die zahlreichen Stellungnahmen der Verbände bis zu unserer aktuellen Stellungnahme: In unserer Chronologie können Sie sich einen Überblick verschaffen, wie der politische Prozess zur reinen Online-Eigentümerversammlung bislang gelaufen ist und wie WiE dafür kämpft, dass alle Wohnungseigentümer*innen teilnehmen können - ob in Präsenz oder in hybrider Form. WiE setzt sich für einen gesetzlichen Anspruch auf eine hybride Eigentümerversammlung ein. Hier geht es zur Chronologie.
Erfahrungen aus der Praxis: die Stimme der Eigentümer*innen
Viele Wohnungseigentümer*innen sind unserem Aufruf gefolgt und haben ihre Einschätzungen zur virtuellen Eigentümerversammlung Ihren Politiker*innen im Wahlkreis oder dem Bundesjustizministerium geschildert. Einen Auszug der persönlichen Erfahrungsberichte von Wohnungseigentümer*innen, die an der Aktion teilgenommen haben, finden Sie unter "Erfahrungen aus der Praxis: Die Stimme der Eigentümer*innen". Nicht nur der Inhalt des Referentenentwurfes ist ein Aufreger, sondern auch das Vorgehen. Eindeutig ist der Entwurf nur auf Verlangen von Verwalterverbänden und großen Wohnungsgesellschaften verfasst worden.
(Stand: 20.02.24)